수원·용인 아파트 가격 급등…풍선효과 언제까지 갈까

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(27)

12·16대책 이후 풍선효과로 인한 경기 남부권 아파트 시장의 상승세가 심상치 않다. 일시적인 풍선효과에 머물지 않고 대세 상승흐름마저 나타나고 있는 모양새다. 단순히 부작용에 의한 풍선효과로 치부하기엔 심상치 않은 시장상황을 살펴보자.

뜨거운 경기 남부권의 주간 상승률

KB부동산 주간아파트 동향(2월 3일 기준)에 따르면 주간상승률 상위지역 10곳 중 4곳이 수원시로 나타났다. 또한 용인 수지구는 주간상승률 0.93%로 3위에 오르는 기염을 토했다. 이 지역들은 지난해 하반기부터 꾸준히 상승해 왔으나, 올 1월을 지나면서 상승폭이 눈에 띄게 커지고 있는 양상이다. 12·16 대책의 영향에 의한 풍선효과가 나타나고 있음을 추측할 수 있는 대목이다.

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왜 풍선효과가 생겼을까?

현 정부의 4번째 대규모 대책인 지난 12·16 부동산대책은 투기지역·투기과열지구에 규제를 강화했다. 대표적으로 주택담보대출 규제(9억 초과분 LTV 20% 적용 및 15억 초과 주택담보대출 금지)와 9억원을 초과하는 자금조달계획에 대한 증빙자료 제출을 꼽을 수 있다. 투기지역·투기과열지구, 대표적으로 서울에서는 주택 구입시 대출을 받기도 어렵고, 돈이 있어도 사기 쉽지 않은 상황이 더욱 심화됐다.

규제로 인해 수요자들은 대출이 더 수월한 9억원 이하의 아파트와 비규제지역에 투자하는 것을 더 선호하면서, 자연스럽게 규제지역 인근의 가격이 상승하는 풍선효과가 나타났다. 경기 남부권의 아파트 가격의 상승세를 풍선효과로 설명하는 이유다.

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그렇다면 풍선효과는 언제까지 지속된다고 봐야 할까? 규제의 그물이 느슨한 곳을 파고들게 되면서 나타나는 풍선효과는 원인인 규제에 대해 시장이 익숙해지는 수개월동안 지속되는 경향이 있다. 또 규제의 중첩에 따라 장기적으로 시장에 영향을 미치기도 하는데, 시장에 잠시 영향을 주는 효과에 머물지 않고 시장의 큰 흐름을 형성하기도 한다.

그렇다면 현재 나타나고 있는 경기 남부권의 상승세는 단기적인 풍선효과로 끝날까? 앞서 말한바와 같이 단순히 풍선효과로만 치부하기에는 상승세가 무척이나 뜨겁다. 최근 급등하는 모습은 전반적인 시장의 상승 흐름, 과잉공급의 마무리 시점과 함께 부동산대책에 의한 풍선효과가 합쳐지면서 폭발력을 보인 것으로 생각된다. 특히, 이러한 상승흐름은 서울 강남의 업무지역과 대중교통으로 인접한 지역에서 먼저 상승세가 두드러지게 나타나고 있는 것이다.

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서울에 비해 느슨한 규제는 이런 상승 흐름이 단기에 그치지 않고, 좀 더 오랜 시간 상승세를 이어가는 바탕이 될 가능성이 크다. 결국 서울 아파트가격의 급등이 부담스러운 정부도 정책의 풍선효과를 통해 상승에 일조하는 상황이 되어버린 것이다.

따라서 현재의 상승세를 일시적인 현상으로 치부하지 말고 적극적인 시각에서 살펴봐야할 것이다. 경기지역의 아파트가격 상승흐름이 서울보다 늦게 시작됐다는 점을 감안한다면 지역에 따라 아직 내 집 마련이 가능하기 때문이다.

KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr