[안장원의 부동산노트] 집값 ‘두더지 잡기’…보유세 현실화 될 2분기가 분수령

지난해 말 정부의 역대 최강 12.16부동산대책의 충격 속에 새해를 맞은 주택시장이 어디로 갈지 설 이후 본격적으로 가시화할 전망이다. 사진은 서울 아파트 전경. [연합뉴스]

서울을 중심으로 달아올랐던 주택시장이 변곡점에 들어서고 있다. 시장을 좌우하는 ‘바람’이 바뀌고 있다. 밝던 주택시장 분석 기관의 전망도 어두워졌다. 지난해 12·16부동산 대책 직후까지도 올해 서울 집값을 소폭이나마 상승세로 봤는데 한국감정원은 지난 21일 하락세로 반전할 수도 있는 보합세로 예상했다. 서울 아파트 주간 변동률이 이번 주 강남3구(강남·서초·송파구)에서 12·16대책 5주만에 일제히 하락세를 나타냈다.

설 이후 부동산시장 변수는 #3월 아파트 공시가격 열람 시작 #세금 폭탄 피할 출구 6월 말 닫혀 #다주택자 매물 나오면 집값 출렁 #5월부턴 차액 10억 ‘로또분양’

이준용 한국감정원 시장분석연구부장은 “정부 대책의 타깃인 9억원 초과 고가 주택은 조정을 거칠 것으로 예상하고 9억원 이하 주택이 어떻게 움직이느냐에 따라 상승과 하락이 갈라질 것”으로 내다봤다.

설 이후 바람의 방향과 세기가 구체화할 전망이다. 3~6월이 분수령이다. 2017년 8·2대책 후에는 방향이 별로 바뀌지 않았고 2018년 9·13대책 뒤에는 6개월가량 반대로 불다 급선회했다. 주택시장의 판도를 뒤흔들 바람을 움직이는 게 뭘까.

‘투기와 전쟁’

정부 정책은 주택시장의 주요 변수다. 이제는 변수가 아니라 상수다. 문재인 대통령이 지난 14일 신년 기자회견에서 ‘투기와의 전쟁’을 언급하며 집값 과열에 선전포고했다. 역대 최고 강도로 꼽히는 12·16대책은 개전 포문이었다. 그 이전 8·2대책과 9·13대책에서 실전훈련을 했다.

정부는 ‘집값 안정’에서 나아가 ‘원상회복’을 목표로 설정하며 방어에서 공세로 돌아섰다.

문재인 대통령이 14일 신년 기자회견에서 "지금의 대책이 시효가 다했다고 판단되면 보다 강력한 대책을 끝없이 내놓겠다"고 밝혔다.

김상조 청와대 정책실장은 지난 15일 라디오 인터뷰에서 “모든 정책 수단을 다 올려놓고 필요하면 전격적으로 쓰겠다”며 “절대 (지난해) 12월 16일에 부동산 대책을 소진한 게 아니다”고 말했다.

언제든 나올 추가 대책은 12·16대책의 강화로 전문가들은 예상한다. 대출 규제를 통해 사실상 허가제 수준으로 매수를 제한하고 대출 없이 주택을 사는 경우엔 자금 흐름을 샅샅이 조사한다. 보유세를 더욱 늘려 다주택자에게 견디기 버거운 세금 부담을 지운다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "규제를 받지 않는다고 집값 상승을 예상할 수 없는 상황”이라며 “풍선효과나 반사이익을 기대하는 것은 위험하다"고 말했다.

서울 아파트 매매·전세가격 추이. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

공시가격·보유세 ‘폭탄’  

3월에 올해 보유세 ‘폭탄’ 심지에 불이 붙을 전망이다. 1400만가구 가량의 올해 공동주택(아파트 등) 공시가격 열람이 시작한다. 확정은 4월 말이다. 시세와 차이를 좁히는 공시가격 현실화가 지난해 고가 토지와 단독주택을 대상으로 일부 이뤄진 데 이어 올해는 9억원 초과 고가 아파트가 타깃이다. 올해 공동주택 현실화율(시세 대비 공시가격 반영률)이 지난해보다 1%포인트 올라갈 예정인데 고가 아파트는 최대 12%포인트(시세 30억원 초과) 뛴다.

지난해 고가 아파트 가격이 많이 오른 데다 현실화율까지 높아져 공시가격 급등이 예상된다.

여기다 정부가 12·16대책에서 종부세를 강화하기로 해 재산세를 합친 보유세 상승률이 공시가격 상승률을 훨씬 능가해 세금 증가 한도(50~200%)까지 늘어나는 경우가 적지 않을 것이다.

아파트 매매가격 변동률

정부는 보유세 ‘폭탄’을 피할 수 있는 출구로 6월 말까지 다주택자 양도세 중과 한시적 배제를 시행키로 했다. 최근 몇 년새 집값이 뛰면서 양도세 중과와 중과 배제 간 세금 차이가 크다.

김종필 세무사는 “올해부터 향후 예상되는 보유세와 양도세를 비교하는 문의가 늘고 있다”고 전했다.

다주택자가 양도세 중과 배제 출구를 찾아 매물을 내놓기 시작하면 집값에 상당한 하락 압력으로 작용하게 된다. 정부는 서울에서 중과 배제 요건에 해당하는 다주택자 주택을 13만가구로 보고 있다.

양도세 중과 배제 혜택을 받고 올해 보유세를 내지 않으려면 보유세 부과 기준 시점인 6월 1일 이전에 팔아야 한다.

강남 2주택자 세금 어떻게 되나. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

민간택지 상한제 '로또 분양'

재건축·재개발 사업장의 유예기간이 끝나는 5월 이후 민간택지 분양가 상한제 단지가 본격적으로 분양될 전망이다. 상한제는 기존 주택 시장과 함께 주택시장의 한 축을 담당하는 분양시장에 직접 영향을 미치고 기존 주택 시장에도 파급효과를 낳는다.

2007년 상한제가 도입됐을 땐 실제 상한제 분양은 3년 정도 지나 이뤄졌지만 이번엔 시차가 별로 나지 않는다. 착공 전 마지막 사업단계인 관리처분계획(분양계획) 인가를 받은 사업장이 사업을 미루기 어렵기 때문이다. 일부 단지에서 분양가 인상과 규제 완화를 기대하고 후분양을 검토하고 있다.

상한제의 분양가 인하 효과도 과거보다 크다. 정부가 분양가에서 차지하는 비중이 큰 땅값 계산을 시세보다 공시지가를 기준으로 낮게 매기게 했기 때문이다. 주변 시세보다 20~30% 저렴한 주택도시보증공사(HUG) 분양가보다 더 내려가 강남에선 시세의 반값 수준으로 떨어질 수 있다. 강남에선 전용 84㎡ 기준으로 시세차익이 10억원 이상 나올 수 있다.

미드미디앤씨 이월무 대표는 “최장 각각 10년과 5년의 전매제한, 거주의무 조건에도 시세와 분양가 격차가 워낙 커 청약가점 고점 자를 중심으로 청약경쟁이 치열할 것”으로 내다봤다.

기존 주택시장엔 후폭풍을 불게 할 수 있다. ‘로또’ 분양시장에서 소외된 1주택자와 청약점수가 낮은 30대 등이 기존 주택으로 쏠릴 가능성이 있다.

전·월세 ‘불안’

최근 몇 년간 주택 입주 물량이 크게 늘어 전·월세시장이 상대적으로 안정세를 보였다. 서울도 2018~19년 2년 연속 전셋값 하락세를 기록했다. 12·16대책으로 집값이 흔들리는 사이 전셋값이 고개를 들고 있다. 연초 3주간의 서울 아파트 전셋값 상승률이 0.37%로 2014년 이후 6년 만의 최고다.

지난해 말 입시제도 개편 파장에 이어 집값 규제 후폭풍까지 겹쳐 올해 전·월세시장에 불안 요인이 두드러진다. 대출 규제와 집값 전망 불확실, 로또 분양 대기 등으로 임대 수요가 늘어난다. 여기다 양도세 감면, 상한제 단지 계약 등이 요구하는 거주의무로 인해 전·월세 매물이 줄어든다. 정부와 여당이 전·월세 안정을 위해 추진하는 계약갱신청구권이나 전·월세 상한제가 되레 임대료 상승을 자극할 수 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “비인기지역은 세입자를 구하지 못하는 역전세난, 인기 지역에선 전셋집을 찾지 못하는 전세난으로 양극화가 나타날 것”이라고 말했다.

과거 전셋값 상승은 집값 상승의 디딤돌이 됐다. 하지만 당분간은 전셋값이 집값을 밀어 올리기 어렵다. 매매가격 대비 전셋값 비율이 58.4%(서울 아파트)로 격차가 아직 크다. 전셋값이 매매가격을 밀어 올리는 것은 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’ 힘인데 정부의 규제 강화로 갭투자가 어려워지기도 했다.

주택시장은 굵직한 요인 외에 예상치 못한 일로 예상 밖 진로로 갈 수 있다. 정부의 엇박자 대책, 고위 정책 결정권자의 한 마디, 박탈감·불안감 같은 심리 등이다.

허윤경 건설산업연구원 주택도시연구실장은 “정부는 주택시장을 꽉 움켜쥐려고 하지만 시장은 물과 같아서 손안에 완전히 가둘 수 없다"고 말했다.

설 이후 주택시장은 튀어 오르면 내려치는 '두더지 잡기'에 나선 정부와 한 수 앞서가는 시장 간의 수 싸움이 치열할 전망이다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr