인구2만,버스정류장,10층건물 20개…이건 무슨 조건?

[더,오래] 이준혁의 창업은 정글이다(28)

입지를 선택할 때 자금이 부족하다고 입지가 안 좋은 후면 장소를 고르기보다는 식당 크기를 줄이더라도 목이 좋은 곳을 선택하는 것이 좋다. [사진 Pixabay]

음식점 창업에서 좋은 목을 고르면 성공의 기반을 잘 다진 것이다. 좋은 입지의 식당은 그 자체로서 많은 고객에게 노출되기 때문에 상대적으로 성공할 확률이 높지만 그런 자리를 고르기가 어렵다. 장사가 잘되는 지역은 대개 높은 임차료에다 권리금까지 붙는다. 매물도 많지 않다. 그래서 ‘명당’을 찾으려면 발품이 필수다.

외식업도 다른 업종과 같이 판매 상품(메뉴)의 소비 인구가 많고, 주변 상권이 발달한 곳을 목 좋은 곳으로 꼽는다. 버스노선 5개 이상의 정류장 50m 이내, 편도 2차선 이상 도로의 200m 이내, 고정인구 2만 명 또는 세대수 5000가구 이상의 지역, 2000세대 이상 아파트 밀집 지역, 대학 정문 300m 또는 후문 100m 이내, 10층 이상 건물 20개 이상의 지역 등이다.

입지를 선택할 때 자금이 부족하다고 입지가 안 좋은 후면 장소를 고르기보다는 식당 크기를 줄이더라도 목이 좋은 곳을 선택하는 것이 좋다. 고객의 동선도 중요하다. 퇴근길 동선에 있으면 좋다. 점포 맞은편에 상권이 발달하지 않은 경우는 피하고 건널목 위치 등을 고려해야 한다. 높은 지대보다는 낮은 지대가 유리하다. 남향보다는 오히려 북향이 좋은 편이다. 밖에서 식당 안이 잘 들여다보이기 때문이다. 또 늦은 오후 네온사인 불빛이 북향에서 더 잘 보여 손님의 시선을 끈다. 점포 맞은편에 상권이 발달하지 않은 경우는 피하고 건널목 위치 등을 고려해야 한다.

창업하는 업종과 상권의 궁합이 잘 맞는지, 고객의 특성이나 소비성향과 잘 맞는지 따져보려면 상권조사가 필수적이다. 상권조사에서는 누가(Who), 어디에(Where), 어떻게(How) 등 세 가지 요소를 고려해야 한다. [사진 Pixabay]

아무리 사람들로 북적이는 상권에 식당을 내더라도 손님이 안 들면 어려워진다. 그러므로 창업하는 업종과 상권의 궁합이 맞아야 실패를 줄일 수 있다. 고객의 특성이나 소비성향과 잘 맞는지 궁합을 따져보도록 하자. 이를 위해선 상권조사가 필수적이다. 상권조사에서는 누가(Who), 어디에(Where), 어떻게(How) 등 세 가지 요소를 고려해야 한다.

상권 내 거주하는 사람이나 근무하는 사람은 누구인가(Who), 고객의 활동지역은 어디인가(Where), 상권의 특성과 인구는 얼마나 영향을 주는가(How) 등이다. 예컨대 Who를 생각하지 않고 식당을 열면 음식 가격이 상권 내 소비자의 소득수준보다 비쌀 수 있다. 그 결과는 따로 말할 필요도 없다.

또 식당을 기준으로 1차 상권과 2차 상권으로 나눠본다. 1차 상권은 걸어서 5분 정도 거리(반경 500m) 내 지역이고, 2차 상권은 1차 상권 바깥에서 걸어서 10분 정도 거리(1㎞) 내 지역이다. 각 상권 안의 경쟁업소를 그려놓는다. 상호, 업종, 크기, 메뉴구성, 가격대 등도 함께 표시한다. 그러면 수요가 어떨지, 마케팅을 어떻게 해야 하는지 보일 것이다.

식당을 창업하면서 입지선정은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 외식업을 포함한 환대산업(hospitality industry)은 입지산업이라고 할 정도다. 좋은 입지에 들어선 식당은 별다른 노력 없이도 위치 자체만으로 많은 고객을 끌어들일 수 있다.

그러나 목 좋은 자리를 고르기는 말처럼 쉽지 않다. 장사가 잘되는 명당을 찾기 위해서는 남보다 더 많은 노력을 기울여야 한다. 또한 손쉽게 접근할 수 있는 각종 부동산 사이트나 오랫동안 그 지역에 사는 역방 토박이와 상담하는 것도 오판의 리스크를 줄일 수 있다.

명당이란 판매상품의 소비 대상 인구가 많고, 주변 상권이 활성화되어 고객을 흡수 할 수 있는 업종이 고루 분포된 곳이다. 일반 판매업종과 같이 역, 극장, 정류장, 쇼핑가, 전시장, 유명 관광지 주변도 명당이라 보아도 좋다. [사진 Pixabay]

그렇다면 발로 뛰면서 보아야 할 명당 선정의 포인트는 무엇일까? 명당(좋은 입지)이란 우선 판매 상품(메뉴)의 소비 대상 인구가 많아야 하며, 주변 상권이 활성화해 고객을 흡수할 수 있는 업종이 고루 분포된 곳이다. 또, 판매상품의 객단가가 주변 소비자들의 소득수준과 맞는 곳이어야 한다. 일반 판매업종과 같이 역, 극장, 정류장, 쇼핑가, 전시장, 유명 관광지 주변도 명당이라 보아도 좋다. 이외에 아래의 박스의 후보지가 일반적인 식당이 입지하기에 명당일 수 있는 곳이다.

명당 후보지
-버스 노선 5개 정도의 정류장에서 50m 이내
-버스 종점 반경 50m 이내, 아파트·주택 사거리
-편도 2차선 삼거리 이상 도로의 200m 이내
-반경 500m 이내에 동종 식당이 3개 이상 없는 곳
-고정인구 2만명, 세대수 5000가구 이상의 소도시 지역
-2000세대 이상 대규모 아파트 및 주택단지가 밀집한 곳
-고교 이상 대학가 주변 정문 300m, 후문 100m 이내
-주변에 10층 이상 건물이 20개 이상 밀집된 곳

(사)한국공유정책 일자리 위원장 theore_creator@joongang.co.kr