강남 아파트 세금 해마다 500만원씩 늘어…보유세 올리려면 거래세 낮춰 숨통 터줘야

중앙선데이

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‘12·16 부동산 대책’ 후폭풍

정부가 내놓은 12·16대책은 크게 수요 억제와 공급 촉진 방안으로 나뉜다. 고가주택에 대한 담보대출과 전세대출을 막은 것은 수요를 억제하는 조치다. 보유세 부담을 늘리고, 한시적으로 양도세 중과를 풀어준 것은 다주택자가 소유한 아파트를 내놓으라는 압박이다. 이 가운데 고가주택과 다주택 소유자에게 가장 큰 영향을 미치는 것은 보유세 인상이다. 공시가격, 공정시장가액비율, 종합부동산세 세율을 모두 올려 체감하는 세금은 훨씬 늘어난다.

한국 보유세 미·일보다 낮지만 #거래세는 OECD 평균보다 높아 #미국에는 거래세 거의 없고 #집 팔고 다른 집 살 때 과세 연기

중앙SUNDAY가 국세청 세액계산 프로그램을 기반으로 계산한 결과 시가 16억원인 마포래미안푸르지오 113㎡의 경우 보유세가 올해 246만원에서 내년 317만원, 2021년에는 403만원까지 늘어나는 것으로 나타났다. 현재 시세의 60% 수준인 공시가격이 매년 10%P씩 오르기 때문이다. 공시가격은 재산세와 종부세의 기준이 된다. 공시가격에서 과표를 결정하는 공정시장가액비율 역시 지난해 80%에서 매년 5%포인트씩 올라 2022년에는 100%가 된다. 집값이 오르지 않아도 해마다 100만원 가까이 세금을 더 내야 하는 셈이다.

그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr

중저가 주택은 큰 변화가 없다. 시가 11억원인 마포삼성 104㎡의 경우 보유세는 올해 171만원에서 내년 202만원, 2021년 210만원 수준이다. 반면 고가 주택으로 가면 더 큰 폭으로 뛴다. 시가 26억원인 반포자이 116㎡의 경우 보유세는 올해 830만원에서 내년에는 1501만원이 된다. 1주택자는 150%의 상한이 있어 내년에는 1245만원만 내면 되지만 2021년에는 1718만원으로 늘어난다. 만약 반포자이와 마래푸 두 채를 가지고 있다면 보유세는 내년 3300만원, 2021년 3900만원으로 오른다. 다만 1주택자는 종부세를 연령별로 10~30%, 보유기간별로 20~50%씩 최고 70%까지 감면해준다. 정세은 참여연대 조세재정개혁센터장은 “고가주택일수록 보유 부담이 크다는 인식이 확산돼야 실수요 위주로 시장이 안정될 것”이라고 말했다.

참여연대에 따르면 한국의 보유세 실효세율은 2015년 기준 0.16%로 경제협력개발기구(OECD) 주요 15개국 평균(0.39%)에 못미친다. 일본 0.57%, 영국 0.78%, 미국 0.71% 등으로 한국보다 높다. 하지만 외국에는 취득세 같은 거래세가 거의 없다. 통계청에 따르면 2017년 기준 지방세 가운데 취득세는 29조6000억원으로 재산세(11조8000억원)보다 많다. 국세인 종부세는 올해 3조3471억원으로 지난해보다 58% 늘었다. 취득세를 합치면 우리나라의 부동산 관련 세금은 외국에 비해 적지 않다.

미국의 경우 주마다 다르지만 뉴욕의 중간값이 1.89%, 캘리포니아가 0.74%로 한국보다 높다. 하지만 앨라배마·루이지애나에선 0.2~0.3%다. 캘리포니아의 경우엔 매입 가격에 따라 재산세를 매긴다. 올리더라도 인상률은 연 2% 이내다. 보통 미국의 보유세율는 평균 1% 정도다. 미국에는 거래세가 거의 없다. 유럽의 재산세율은 프랑스(1.7%)·영국(2.53%) 등은 높지만 독일(0.32%)·스위스(0.11%)·오스트리아(0.13%)·룩셈부르크(0.05%) 등은 낮다. 양도세도 거의 없거나 적다. 미국의 경우 집을 팔고 다른 집을 살 경우 과세를 연기해준다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재산세율만 단순 비교하기보다는 보유세와 거래세를 합한 재산 과세를 비교하는 게 맞다”며 “미국을 비롯한 외국에서라면 보유세를 갑자기 몇 백만, 몇 천만원씩 올리는 것은 상상하기 어려운 일”이라고 말했다.

이에 따라 거래세를 낮출 필요가 있다는 지적이 나온다. 송경학 세무법인 다솔WM 대표는 “한국의 보유세는 국내총생산(GDP) 대비 0.8%로 영국(3.1%), 미국(2.6%), 일본(2%) 등에 비해 낮지만 거래세는 1.6%로 OECD 평균(0.4%)보다 높다”며 “부동산 매매에 따라 반복적으로 내는 취득세는 부동산 가격에 전가돼 지속적인 가격상승 효과를 불러오는 만큼 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 것이 바람직하다”고 주장했다.

김창우·김홍준 기자