역세권 청년주택, 주거복지 오아시스 될 수 있을까?

중앙일보

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[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(24)

'역세권 청년주택'은 대중교통 이용이 편리한 역세권의 규제완화, 체계적인 개발을 유도함과 동시에 주거복지정책의 자원으로 활용해 두 마리 토끼를 잡겠다는 전략으로 나온 사업이다. [사진 서울시]

서울시 주거복지정책의 핵심사업 중 하나인 ‘역세권 청년주택사업’이 지난 11월 발표한 활성화 방안을 계기로 전환점에 서 있는 양상이다. 청년층을 대상으로 하는 공공임대주택 증대방안의 일환인 역세권 청년임대주택사업은 순항할 수 있을까?

역세권 청년주택이란?
2016년 처음 발표된 ‘역세권 청년주택사업’은 역세권의 고밀도 개발을 한시적으로 허용하고 이에 따른 용적률 상향에 따른 이익 중 일부를 청년층의 주거난 해소를 위한 공공임대주택으로 활용하고자 하는 사업이다.

대중교통 이용이 편리한 역세권의 규제완화 및 체계적인 개발을 유도함과 동시에 주거복지정책의 자원으로 활용해 두 마리 토끼를 잡겠다는 전략으로 최초 3년간 한시적으로 허용했던 사업 기간은 현재는 2022년까지 연장된 상태다.

좀 더 자세히 살펴보면 서울 지하철 역세권 350m 내에 위치하는 일반주거지역(또는 준주거지역)에 해당하는 용도지역을 상업지역 등으로 변경하여 용적률 상향을 통해 역세권 토지의 사업성을 높이는 대신 10~25%의 공공기여율로 확보된 세대를 청년 및 신혼부부에게 저렴한 가격(최대 인근시세의 30% 이하)에 임대 공급하는 사업이다.

이외에도 사업의 활성화를 위해 촉진지구 지정 등을 통해 사업승인에 필요한 시간을 단축하고 건설자금을 저리로 지원해 주기도 한다.

청년주택은 공공임대와 공공지원 민간임대로 나눌 수 있는데 소득 수준과 보유한 자산 기준에 따라 자격이 나뉜다. 도시근로자의 가구당 월평균소득(현재기준 540만 1814원)의 일정 비율 이하인 세대가 자격이 되며, 자산은 최대 2억 8000만원 이하여야 한다. 역세권에 공급되기 때문에 차량 미소유가 기본 자격요건에 포함된 것이 다른 공공임대와 다른 점이다. 자세한 사항 확인 및 청약은 서울주택도시공사에서 할 수 있다.

역세권 청년주택 활성화 방안

11월 26일에 발표한 서울시의 활성화 방안은 사업 참여자의 확대를 위해 사업유형을 다양화하고 행정지원을 강화하겠다는 것이 주요 골격이다.

사업자 참여 확대를 위한 방안으로 제시된 1) SH공사 선매입형과 2) 일부 분양형은 공급물량의 30% 내에서 SH공사가 매입해 주변시세의 50% 이하에 임대하거나, 30% 내에서 일반분양을 허용해 저렴하게 공급할 수 있는 물량을 더 확보하고 사업자의 사업초기 자금회수를 허용하는 방식이다. 아울러 사업추진 절차를 간소화와 사업기준에서 건축물 노후도 기준을 제외하는 등 행정지원을 강화할 예정이다.

이외에도 기준이 되는 주거면적의 확대와 거주자의 사용 편의성 강화하기 위해 선호도가 높은 알파룸을 제공하는 평면, 가구 및 가전의 빌트인(Built-in)을 의무화 등 주거공간 업그레이드를 위한 기준을 제시했다.

‘역세권 청년주택사업’은 사업자는 용적률 상향에 따른 이익을 가질 수 있고 서울시는 저렴한 공공임대주택을 확보할 수 있어 겉으로는 서로 윈윈 할 수 있는 구조이다. 그럼에도 불구하고 서울시는 왜 또 활성화 방안을 발표했을까?

서울시는 1) 토지 가격상승, 주 52시간 근무제 도입 등 경제적·사회적 여건이 변화됐고 2) 고가 임대료에 대해 지속적인 논란과 3) 청년층의 주거환경향상에 대한 요구 증가를 주요 이유로 진단·발표했다. 하지만, 가장 큰 이유는 역시 부진한 사업 진척도일 것이다.

서울시는 ‘역세권 청년주택사업’을 통해 2022년까지 8만호 정도의 소형주택을 공급한다는 목표를 세웠지만, 3년간 사업실적은 1만 5000호 수준으로 그리 좋은 편이 아니다. 수치상 2022년까지 8만호를 공급하기 위해서는 향후 연간 2만호 이상을 공급해야 하는데, 이는 과거 3년을 합한 것보다 많은 것으로 목표를 달성하기 쉽지 않은 상황이다.

그렇다면 이번 활성화 방안으로 공급이 활발해질 수 있을까? 예측은 다소 비관적이다. ‘역세권 청년 주택사업’은 기본적으로 사업자가 확보한 민간임대 물량 또한 임대의무기간(8년)동안 시세의 85~90% 수준으로 임대를 유지해야 한다는 큰 제약이 있을 뿐 아니라, 사업기간 동안 사업자 변경이 불가능하다.

현실적으로 장기 임대사업을 구상하고 있는 사업자 외 건설사·시행사 등 개발사업을 통해 이익을 실현하는 목적을 가진 사업자의 참여가 어려운 구조로 일부 자금회수를 허용하는 것이 큰 유인책이 되기는 어렵다.

다만, 이번 활성화 방안에서 금융기관, 투자금융사 등 기관투자자들이 사업에 참여할 수 있게 관련법 개정을 국토부에 건의하는 등 행정지원 외 규제완화 또한 추진할 것임을 밝혔다. 기관투자자의 진입 및 최근 대중화에 성큼 다가선 부동산 리츠를 통한 유동화 등이 허용된다면 더 많은 공급이 활성화될 수 있을 것으로 예상한다.

용도지역 변경이라는 큰 특혜를 허용하는 것이기 때문에 공공성이라는 명분을 반드시 확보해야 하는 서울시 입장 또한 운신의 폭이 좁을 수밖에 없지만, 원활한 공급이라는 실익을 위해서는 좀 더 유연한 대처가 필요하다.

KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr