커피 한잔 값으로 부동산 투자?…주의점 살펴보면

중앙일보

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[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(23)

서울 주요 오피스빌딩을 기초로 하는 ‘NH프라임리츠’ 일반공모가 317 대 1이라는 최고의 경쟁률로 마감했다. 뜨겁다고 하는 서울·수도권의 아파트 청약 경쟁률 저리 가라 할 정도다. 바야흐로 리츠의 시대가 열리는 모습이다. 향후 부동산 간접투자의 대표 상품으로 자리매김할 부동산 리츠에 대해서 알아보자.

부동산 리츠란?

서울 주요 오피스빌딩을 기초로 하는 ‘NH프라임리츠’ 일반공모가 317 대 1이라는 최고의 경쟁률로 마감했다. 서울·수도권의 아파트 청약 경쟁률 저리 가라 할 정도다. [사진 pxhere]

‘Real Estate Investment Trusts’의 약자인 리츠(REITs)는 직역하면 ‘부동산 투자신탁’이다. 투자자의 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 채권 등에 투자해 발생하는 수익금(임대수익, 매각차익, 개발수익)을 투자자에게 배당하는 상품이다. 부동산에 투자하고 투자한 부동산에서 발생하는 수익금을 받는 결과물은 부동산 펀드와 대동소이한 모습을 보인다. 다만, 부동산펀드는 돈을 모아서(펀드 조성을 통해) 부동산에 직접 투자하는 반면, 리츠는 부동산을 보유한 (상법상) 회사의 주식에 투자하는 것이 다른 점이다.

그렇기 때문에 부동산펀드는 청산하는 시점까지 환매가 어렵고, 직접 부동산을 매입할 때만큼은 아니더라도 꽤 큰 금액이 필요하다. 반면, 리츠는 회사의 주식을 매입하는 방법으로 투자하기 때문에 (상장 후) 주식거래를 통해 언제든지 처분(환매)이 가능하고, 소액으로 투자가 가능하다. ‘커피 한 잔 값으로 부동산을 산다’는 표현이 나오는 이유다.

투자자를 모집하는 방식에 따라 회사형과 신탁형으로 나눌 수 있다. 부동산펀드의 공모형, 사모형과 비교하면 이해가 쉬울 듯하다. 과거에 제한된 투자자의 참여로 운영되는 신탁형이 많았다면, 최근에는 위에서 설명한 방식의 회사형이 주류가 될 것으로 예상된다.

[자료 한국자산신탁]

리츠(REITs), 좋은 점만 있을까?

간단히 보면 부동산을 대상으로 하는 비슷한 투자 상품이지만, 부동산 펀드의 불편한 점을 일정 부분 보완한 훨씬 더 간접적인 투자방법이 리츠다. 그렇다면 리츠는 좋은 점만 있을까?

구조적으로 리츠는 부동산 투자와 주식 투자를 혼용하고 있기 때문에 이에 따른 다양한 리스크가 존재한다. 진입장벽이 낮고 투자가 편해졌다는 큰 장점도 있지만, 그렇기 때문에 직접 부동산을 살 때보다 오히려 고려해야 하는 사항이 많아지기도 했다.

가장 대표적으로 주식을 기초로 하기 때문에 직접 부동산에 투자할 때는 제한적이었던 자본시장의 변동성에 더 많이 노출된다는 점이다. 주식 투자자 입장에서 보면 리츠는 일종의 배당주라 할 수 있어 변동 폭이 작은 주식에 해당한다. 반면 부동산 투자자 측면에서 보면 유동화로 인한 환금성을 확보하는 대신 부동산 현물보다 큰 변동성(자본시장의 영향)을 받는다고 볼 수 있다.

최근 리츠 주식이 내재가치보다 단기간 큰 폭으로 급등하는 모습을 보였는데, 이는 그만큼 자본시장의 영향을 많이 받는다는 것을 단적으로 보여주는 사례다. 최근 이상 급등에 대해 리츠 상품의 본격적인 출격으로 인한 관심보다는 상장지수펀드(ETF)의 자산편입 증가를 리츠 주가 과열상황의 가장 큰 원인으로 분석하는 것에서도 잘 알 수 있다.

부동산 투자와 달리 리츠에서 추가로 유의해야 할 점은 투자 대상 부동산의 안정성과 투자가치 외에도 리츠를 운용하는 자산운용사의 전문성을 유의 깊게 살펴야 한다는 것이다.

최근 공모·상장한 리츠의 경우 신한리츠운용(신한알파리츠), 롯데AMC(롯데리츠), NH농협리츠운용(NH프라임리츠) 등 금융기관 또는 대기업 계열의 운용사가 출시한 상품이 대부분으로 운용사의 운용능력을 신뢰할만하다.

현재 많은 운용사가 인가를 받았거나 진행 중이므로 향후 리츠 시장이 본궤도에 올라 다수의 리츠 상품이 출시되면 자산운용사의 운용능력에 대한 검증이 본격적으로 이뤄질 수밖에 없다. 단순히 투자대상 부동산의 가치만 보고 운용사의 역량을 살피지 않는다면 운용실패로 인한 손해를 투자자가 고스란히 떠안는 상황이 발생할 수도 있다.

2001년 국내에 도입됐음에도 불구하고 비슷하거나 늦게 도입된 다른 나라에 비해 성장하지 못한 가장 큰 원인 중 하나가 과거 자기관리 리츠의 부실에 따른 시장의 부정적 인식에서 비롯됐다는 점을 유념해야 한다. 또 급격히 성장하고 반면 기존의 작은 시장 규모로 인해 리츠 운용전문가 구인에 어려움을 겪고 있는 운용사들의 현재 상황을 고려한다면 더욱 유의해야 한다.

리츠, 부동산 간접투자의 대세가 될 수 있을까?

작년 2018년 신한알파리츠의 성공을 시작으로 올해 대형 리츠가 지속해서 출시됨에 따라 리츠 시장의 대중화에 한 걸음 다가서는 모습이다. 이후에도 이지스자산운용, 대우건설, LH 등 대형사들이 리츠 조성을 추진 중이거나 이를 위한 AMC 설립을 준비하는 것으로 알려져 향후 2~3년이 리츠 시장의 골드러시 시기가 될 것으로 예상한다.

그렇다면 리츠는 부동산 간접투자의 대세가 될 수 있을까? 리츠의 특징 중 하나인 안정적인 배당수익은 특히 은퇴자들의 노후자금으로 유용하게 활용될 수 있다. 리츠가 발달한 미국, 일본 등의 경우에도 리츠가 은퇴자들을 위한 금융상품으로 많은 역할을 하는 점을 봤을 때 고령화가 급격하게 진행되고 있는 우리나라에서도 성장 가능성이 매우 크다 할 것이다.

[자료 국토교통부, 삼성증권]

부동산 간접투자의 한 방편인 리츠는 앞서 말한 소액투자가 가능하다는 점, 뛰어난 환금성 외에도 안정적인 배당수익으로 인해 향후 부동산 투자를 위한 일반적인 투자방법 중 하나로 자리매김할 가능성이 크다. 그동안 관심이 없었다면 지금부터라도 관심을 가져야 할 잇템이 된 것이다.

KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr