현금 출처 캐고 대출 규제 풀가동…실수요자엔 집 살 기회

중앙일보

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[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(21)

지난 10월 1일 정부는 예고에 없는 부동산 정책을 발표했다. 최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안이었다. 최근 상승세가 다시 커지고 있는 서울·수도권 아파트 가격에 대한 조바심이 표현된 것이 아닌가 싶다. 정부의 발표내용은 어떤 것들인지, 그리고 시장은 어떤 반응을 보일지 살펴보자.

분양가상한제 보다는 대출규제가 핵심

정부가 발표한 10.1 부동산 정책의 세부 내용을 살펴보면 분양가상한제 보다 대출규제가 더 크게 다가온다. [사진 pixabay]

시장안정을 위해 10.1 정부가 발표한 내용은 1) 관계기관 합동 현장점검 및 상시 조사체계 운영, 2) LTV 적용 확대를 통한 대출규제, 3) 분양가상한제 개정안 보완방안으로 요약할 수 있다. 발표 카테고리로 봤을 때 최근 가장 이슈가 되고 있는 분양가상한제가 눈에 띄지만 세부 내용을 살펴보면 분양가상한제 보다 대출규제가 더 크게 다가온다. 내용들을 살펴보자.

1) 관계기관 합동 현장점검 및 상시 조사체계 운영
관계기관의 합동조사는 편법증여·자금출처 의심사례, 허위 계약신고(속칭 자전거래), 업·다운계약 등을 점검하는 것으로 32개 기관이 합동으로 강남4구, 마·용·성(마포·용산·성동) 그리고 서대문구를 집중조사구역으로 선정해 11일부터 3개월 동안 강도 높은 조사를 예고하고 있다. 이후에는 상시 조사하는 방식으로 ‘투기과열지구’를 중심으로 집중적인 모니터링이 예상된다.

참고자료로 발표한 ‘이상 자금조달계획서’ 사례를 보면 과도한 차입금이 의심되는 경우와 현금 출처에 대해 의심이 드는 경우들이 집중적으로 점검할 대상임을 추측할 수 있다.

[자료 국토교통부]

2) LTV규제 적용대상 확대와 전세대출 공적보증을 제한하는 대출규제 보완방안
이번 대책의 가장 중요한 내용으로 대출규제를 통해 규제지역의 주택구입으로 유입되는 수요를 억제하는데 목적이 있는 대책이다.

[자료 최환석]

LTV 규제는 주택매매업자와 법인 주택담보대출을 제한함으로써 대출규제로 인해 억제된 투자수요가 사업자와 법인을 통한 우회 투자로 번지는 것을 막고자 하는 것이다. 이는 개인 및 주택임대사업자를 통한 대출이 막히면서 최근 투자자들이 많이 활용하기도 했던 방식이다.

고가주택보유자의 전세대출 공적보증 제한은 기존 2주택 이상 보유가구와 부부합산소득 1억원을 초과하는 1주택가구의 공적보증 제한에 이어 고가주택을 보유한 1주택자도 공적보증을 제한하는 것으로 고가주택을 매입하고 전세대출을 통해 전세로 거주하는 갭투자를 차단하는 목적이다.

왜 정부는 대출규제를 추가로 시행하는 것일까? 최근 서울의 주택거래량은 8월 거래량이 과거 5년 평균 대비 80% 수준에 근접하는 등 눈에 띄게 회복세를 보이며 갭투자 비중(8월 갭투자 비중 서울 전체 57.8%, 강남4구 63.8%) 또한 증가추세로 주택가격이 다시 상승하는 모습을 보이고 있기 때문이다. 이로 인해 규제지역은 실수요자 외에는 대출을 활용해서 주택을 구입하기는 매우 어려울 것으로 예상된다.

3) 분양가상한제 시행령 보완방안
분양가상한제 관련 내용은 8월 시행을 공식화하면서 가장 문제가 됐던 관리처분계획인가를 받은 재건축·재개발사업의 경우, 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청할 경우 분양가상한제 적용을 유예하여 정비사업 단지에 숨통을 트여주는 보완방안이 제시되었다. 또한 분양가상한제 적용의 경우 동 단위로 선별하여 지정함으로써 과열지역의 핀셋지정으로 공급위축의 부작용 해소와 함께 시장안정을 달성하겠다는 의도이다.

분양가상한제가 오히려 시장의 불안요소로 작용한 현재의 시장 상황으로 인해 최초 강력했던 추진 의지가 다소 약화한 모습을 보인 것으로 추측된다. 이로 인해 둔촌주공과 같이 관리처분계획인가 후 분양을 준비 중인 단지들이 혜택을 받을 것 예상되는데 이에 따라 서울은 내년 상반기에 분양가상한제를 피하기 위한 밀어내기 물량으로 분양물량이 많이 증가할 것이다. 다만, HUG(주택도시보증공사)를 통한 분양가 통제는 유효하므로 여전히 시세보다 저렴하게 분양될 것으로 예상한다.

향후 시장은 어떤 반응을 보일까? 정부가 급하게 이번 대책을 내놓은 이유를 살펴보면 향후 부동산 시장의 흐름을 예측할 수 있을 것이다. 상반기 부동산 시장은 작년에 시행된 9.13부동산 대책과 3기 신도시 추진 영향으로 안정세를 유지했지만 3시 신도시 최종안이 발표된 5월 이후 상승세가 커지기 시작했다. 시장은 ‘3기 신도시 공급안’이 서울 주택시장을 안정시키기에 부족하다고 판단한 듯하다.

이에 따라 정부는 분양가상한제 카드로 대응했으나, 이 또한 8월 이후 규제의 역설로 대변되며 단기간 공급축소 부작용에 대한 우려가 강조됨에 따라 시장을 불안하게 만들었다.

[자료 부동산114]

최근 몇 년간 부동산 시장의 상승세는 풍부한 유동성이 가장 큰 원인으로 지목되고 있다. 정부는 대출규제 등 다양한 대책으로 유동성이 주택으로 유입되는 것으로 차단하고 있지만, 저금리 기조가 지속하고 있기 때문에 당분간 부동산 시장의 상승세를 막기는 쉽지 않을 것으로 예상된다. 하지만 정부의 적극적인 대응과 불안한 대내외 경제상황을 감안한다면 과도한 대출을 통한 무리한 투자는 조심해야 할 시기임은 분명하다.

KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr