앗, 아파트청약 깜빡했네…이젠 사전청약 할 수 있어요

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(17) 

무순위청약은 청약통장이 없어도 당첨이 가능해서 큰 인기를 끌었다. 하지만 정부는 청약시장의 안정을 고려해 청약제도를 개편했고, 앞으로 무순위청약의 문이 좁아질 것으로 보인다. 사진은 청약통장 불법 거래 브로커가 뿌린 전단의 모습. [사진 서울시]

최근 서울 아파트 가격의 상승전환으로 분양에 관심을 갖는 경우가 부쩍 늘었다. 불안한 부동산 시장에 대한 선제적 대응의 하나로 도시주택보증공사(HUG)의 분양가 심사기준이 강화됐다. 이에 따라 저렴한 분양가에 대한 기대가 크다. 최근 변경됐거나 예정 중인 청약 관련 제도들을 살펴본다.

■ ‘줍줍’을 막아라…청약 예비당첨자 500%로 확대
아파트 가격 상승세가 다소 주춤했던 상반기에는 소위 ‘줍줍’이라 불렸던 무순위 청약 열기가 분양시장을 이끌었다. 미계약분 청약은 무주택자 중심의 신규 분양시장에서 유주택자의 효과적인 청약전략이었다. 미계약분 청약이 ‘사전 무순위 청약제도’를 지난 2월부터 시행해 인터넷 접수 시 사전에 예약을 받을 수 있어 수월하게 청약했기 때문이다.

사전 무순위 청약제도는 청약통장 및 주택 보유 여부와 관계없이 신청이 가능해 갈아타기를 희망하는 유주택자에게는 희소식이었다. 그러나 현금을 보유한 자산가나 다주택자에게만 기회가 많다는 부정적 여론이 일었고, 청약시장이 과열됐다.

정부는 청약시장의 안정을 고려해 청약제도를 개편했고, 앞으로는 무순위청약의 문이 좁아진다. 투기과열지구(서울, 과천, 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종이 지정되어 있음)에서는 예비당첨자 수를 500%까지 확대하는 청약제도가 5월 20일부터 시행됐기 때문이다. 예비 당첨자수비율이 분양물량의 500%까지 확대돼, 무순위 청약 대상인 미계약 물량의 발생 가능성이 매우 희박해졌다.

예비당첨자 확대 관련 신규주택 공급 절차(투기과열지구 내).

■ 분양가 심사기준 변경…후분양 사태 부를까?
최근 HUG는 불안한 부동산 시장에 대한 선제 대응 조치로 ‘고 사업자 심사기준’을 변경하고 6월 24일부터 시행에 들어갔다. 주요 내용은 1) 고분양가 사업장을 판단하는 기준을 기존의 ‘지역기준과 인근기준’에서 ①1년 이내 분양기준 ②1년 초과 분양기준 ③준공기준에 해당하는 경우로 변경하고 2) 평균분양가 산정방식을 기존의 ‘산술평균 + 가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’을 일괄 적용토록 개선했다.

3) 비교사업장 선정규정의 경우에는 ①1년 이내 분양 → ②1년 초과 분양→ ③준공 기준 순으로 적용하고 준공사업장의 경우 10년을 초과한 아파트는 대상에서 제외해 모호했던 선정 기준을 변경했다.

이번에 변경된 심사기준의 가장 큰 특징은 110% 이내였던 과거 분양가격과 인근 시세 적용 비율을 100%~105% 이내로 낮춘 점이다. 그리고 산술평균 중심이었던 평균 분양가를 가중평균해 일부 저렴한 평형으로 인해 평균분양가가 과도하게 낮아지는 문제점을 수정한 것이다.

따라서 향후 분양하는 아파트 단지에 새로운 기준을 적용할 경우, 더 낮은 분양가를 책정할 수밖에 없을 것으로 예측한다. 청약을 준비하는 이들에게는 좋은 소식임이 분명하다. 반면, 분양을 준비하는 입장에서는 분양가를 낮게 책정해야 하는 부담이 커진다. 이에 따라 규제를 피할 수 있는 후분양의 유혹을 받는 상황이다.

고분양가 사업장 심사기준 개선안 요약. [자료 도시주택보증공사(HUG), 제작 조혜미]

심사기준 개선안 주요 특징 2가지.

래미안라클래시(삼성동 상아2차 재건축), 래미안 원베일리(반포동 신반포3차·반포경남 재건축), 미성·크로바(신천동), 힐스테이트세운(입정동) 등 강남을 포함한 서울의 분양예정인 주요 단지들이 HUG와의 분양가 책정에 대한 이견으로 후분양을 검토하거나 분양일정을 미루고 있다. 부동산 가격 상승 우려를 해소하기 위한 규제가 분양물량의 가뭄을 부추겼다. 이로 인해 하반기 청약시장의 문은 예상보다 좁아질 것이다.

■ 청약 부적격을 예방할 ‘청약자격 사전 검증시스템’
정부는 금융결제원에서 관리해 왔던 청약시스템의 관련 법을 개정해 오는 10월에 한국감정원으로 이관할 예정이다. 청약시스템의 이관 이후 청약 시 발생하는 억울한 부적격 당첨자를 줄이고자 ‘청약자격 사전 검증시스템’을 도입할 예정이다.

현재의 청약 시스템은 별도의 시스템이 구축되지 않았다. 청약자 본인이 직접 무주택기간, 부양 수, 청약통장 가입기간 등 항목을 계산하고 재당첨 여부도 스스로 확인해야 했다. 그래서 실수로 인한 부적격 당첨자가 빈번하게 발생했다. 부적격 당첨이 될 경우 해당 아파트 당첨이 취소된다. 게다가 3개월~1년간 재당첨 제한이 발생해 억울한 사연이 많았다.

이 제도를 도입하면 청약시스템과 주민등록망을 연결해 부양가족 등을 확인할 수 있다. 그리고 주택 소유 확인 시스템을 통해 주택 소유 여부와 무주택 기간 등을 살펴, 청약 전에 부적격 여부를 미리 확인할 수 있다.

■ 시간이 없다면…‘사전 청약제도’ 활용
주변의 청약희망자들을 보면 당일 청약신청을 못 하고 지나가는 경우가 의외로 많다. 바빠서이기도 하겠지만, 청약일이 요건별로 하루씩 지정되어 깜빡 잊고 지나가기 일쑤다. 새로 도입될 ‘사전 청약제도’는 인터넷으로 사전에 예약하는 ‘사전 무순위 청약제도’와 비슷한 제도다. 입주자 모집공고일 이후부터 청약일 사이에 미리 청약을 예약할 수 있게 해서 청약일을 놓치는 경우를 많이 줄일 수 있을 것으로 보인다.

본 제도 또한 이르면 10월에 시행할 예정에 있다. 다소 늦은 감이 있지만, 소비자 불편을 해소하는 제도들의 시행으로 생애 가장 큰 이벤트 중 하나인 내 집 마련을 위한 청약이 좀 더 편리하게 바뀌길 기대해 본다.

최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr