3기 신도시 아파트 청약 노린다면, 가장 주목해야 할 곳 어디?

중앙일보

입력

업데이트

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(14)

국토교통부는 지난 5월 7일 3기 신도시와 관련한 발표를 했다. 사진은 2기 신도시인 위례의 전경. [사진 한국토지주택공사]

5월 7일 발표한 국토교통부의 ‘3차 신규주택 추진계획’에서는 고양 창릉지구와 부천 대장지구를 신도시로 추가 발표했다. 2018년 12월 발표된 남양주 왕숙지구 등과 함께 3기 신도시를 통한 공급정책의 윤곽이 드러난 것이다. 정부의 ‘수도권 주택 30만호 공급방안’의 핵심축인 3기 신도시는 어디에 공급되며 어떤 특징을 가지고 있을까?

■ 3기 신도시는 어디에 개발될까?
3기 신도시는 서울의 동쪽에 공급되는 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구와 서쪽에 공급되는 인천 계양테크노밸리, 부천 대장지구, 고양 창릉지구로 나눌 수 있으며 총 17.3만호의 주택이 공급될 예정이다. 인천 계양지구와 부천 대장지구가 인접한 것을 고려하면 최소 판교 신도시(약 3만호 수준) 이상 규모의 신도시 4곳이 동시에 개발되는 것이며, 남양주 왕숙지구의 경우 위례신도시(약 4.9만호 수준)보다 큰 규모다.

■ 3기 신도시의 위치와 개요

3기 신도시의 위치와 개요. [출처 국토교통부]

■ 3기 신도시의 특징은?
3기 신도시는 1) 서울 도심까지 30분 내 출퇴근 가능 도시, 2) 일자리를 만드는 도시, 3) 자녀 키우기 좋고 친환경적인 도시, 4) 전문가와 지방자치단체가 함께 만드는 도시를 개발 방향으로 표방하고 있다.

1) 서울 도심까지 30분 내 출퇴근 가능한 도시
교통 인프라 구축은 기존의 신도시와 가장 큰 차이점이라 할 수 있다. 서울의 주요업무지구까지 30분 내 접근을 목표로 입지 선정에서부터 고려하여 서울 경계에서 1~3km 지점을 신도시 입지로 선정하였다.

교통 인프라 구축계획은 지하철 연장 및 신설(하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉), 광역도시철도인 GTX 연계(남양주 왕숙), Super-BRT를 통한 광역교통망 연계(인천 계양, 부천 대장) 등으로 서울의 접근성을 크게 강화하였다. 아울러 과거 지구계획 수립단계에서 수립되었던 교통대책을 지구지정 단계에서부터 수립함으로써 과거 신도시 개발 때보다 빨리 교통망을 구축하겠다는 계획이다.

2) 일자리를 만드는 도시
서울 의존도를 낮추고 과거와 같이 신도시가 베드타운으로 전락하는 것을 막고자 한다. 신도시 내 자족 기능 강화를 통하여 일정 수준 이상의 일자리를 구축하겠다는 계획이다. 판교신도시가 대표적인 모델이다. 판교 신도시 내에 구축된 업무지구(판교테크노밸리)는 IT기업의 이전으로 신도시 중 가장 높은 아파트 가격을 형성하고 있다.

3) 자녀 키우기 좋고 친환경적인 도시, 전문가와 지방자치단체가 함께 만드는 도시
도시 면적의 1/3 이상을 공원 등으로 조성하여 쾌적한 주거환경을 만들 계획이다. 3기 신도시는 문제가 됐던 유치원뿐만 아니라 어린이집까지 모든 단지에 100% 국공립으로 운영할 계획이다. 최근의 화두인 친환경ㆍ에너지 자립 도시로 조성하며 전문가와 지방자치단체의 시도시 포럼 운영을 통하여 스마트 시티로 구축하겠다고 한다.

■ 3기 신도시 계획

3기 신도시 계획 - 남양주 왕숙, 하남 교산 [출처 국토교통부]

3기 신도시 계획 - 고양 창릉, 부천 대장 [출처 국토교통부]

3기 신도시 계획 - 인천 계양 [출처 국토교통부]

■ 3기 신도시는 성공의 핵심은 교통인프라
3기 신도시는 최근 신도시의 고민이라 할 수 있는 일자리 창출을 위한 자족 기능과 서울과의 물리적 접근성을 높이기 위한 선제 교통대책에 많이 신경 쓴 모습이다. 신도시는 자체적인 일자리 창출도 중요하지만, 성공적으로 정착되기 위해서는 무엇보다 서울의 핵심 업무지구(강남, 을지로, 여의도)와의 접근성이 가장 중요하다.

위례 신도시와 판교 신도시를 비교해보면 쉽게 답이 나온다. 아직 착공하지 못한 위례신사선과 20분이면 강남 진입이 가능한 신분당선이 판교와 위례의 아파트 가격을 결정짓는 가장 중요한 요소 중 하나이기 때문이다. 이를 고려하면 빠른 교통대책을 추진하고 있는 3기 신도시는 아직 교통인프라로 말이 많은 일부 2기 신도시보다 성공적일 수 있다.

3기 신도시 교통망의 경우 LH 등 사업시행자의 사업비 부담을 통해 예비타당성 조사를 면제하는 방식이 추진(3호선 연장, 고양선 등)되고 있으나 지자체 요구사항 수용 등 다양한 변수로 지연될 가능성 또한 배제할 수 없다. 신설을 통해 교통대책을 수립해야 하는 신도시보다는 노선 연장 등으로 빠르게 교통 인프라 구축이 가능한 신도시가 관심이 높을 것으로 예상한다.

■ 3기 신도시는 2시 신도시의 몰락을 불러올까?
2기 신도시는 과거 2000년 중반 참여정부 시절 주택 가격의 급등을 잡기 위해서 70만호(판교, 동탄, 광교, 김포 한강, 운정, 위례, 검단 등)를 공급하는 계획이었다. 대규모 공급계획이기도 했지만, 도중에 발생한 글로벌 금융위기와 이후 부동산 가격의 안정시기 공급 지연 등으로 추진 10년이 훨씬 지난 현재까지 분양이 이루어지고 있다.

3기 신도시는 지리적으로 2기 신도시보다 서울에 인접한다. 이로 인해 2기 신도시의 경우 부정적인 영향을 받는 지역이 있을 것으로 예상한다. 특히 광역교통망이 약한 지역과 자족 기능이 부족해 신도시 외 지역의 수요에 의존할 수밖에 없는 경우 그 부정적 영향이 커질 것이다. 반면, 고양 향동지구, 하남 감일지구와 같이 3기 신도시 교통계획을 공유함에 따라 수혜가 예상되는 지역들은 오히려 3기 신도시가 긍정적으로 작용할 것이다.

20분 만에 강남 진입을 가능하게 하는 신분당선은 판교와 위례의 아파트 가격을 결정짓는 요소다. [중앙포토]

■ 3기 신도시 어디가 좋을까?
앞서 말한 바와 같이 교통인프라의 빠른 구축이 신도시의 성공 여부를 가를 가능성이 높기 때문에 현시점에서는 하남 교산지구가 가장 경쟁 우위에 있는 것으로 보인다. 하남 교산지구는 북쪽에 5호선 연장(공사 중 2021년 개통 예상)과 남북으로 관통할 3호선 연장선이 주요 대중교통망으로 3호선의 경우 20분 만에 강남권으로 진입이 가능할 것으로 예상한다.

작은 공급 규모로 인해 신도시에 이름을 올리지 못했지만 ‘2차 수도권 주택공급계획’에 발표된 과천(0.7만호 예정)의 경우 기존 4호선 활용이 가능해 신규 지정된 택지지구 중에서는 경쟁력이 높은 지역 중 하나이다.

■ 3기 신도시를 기다려야 할까?
서울에 인접한 새로 꾸며지는 친환경적 스마트 시티, 3기 신도시를 생각해보면 분명 기대되는 것임에는 분명하다. 하지만 무작정 3기 신도시를 기다려야만 할까? 3기 신도시의 경우 공공택지에 조성되기 때문에 분양가도 저렴할 것이지만 그만큼 경쟁률 또한 높을 것으로 예상한다. 그리고 지역 우선배정, 전매제한, 재당첨 제한 등 다양한 규제가 함께 적용될 것이므로 주의해야 한다.

신도시는 서울의 주택 수요를 분산하기 위한 목적이다. 하지만 지금까지 공급된 신도시가 서울의 수요를 성공적으로 대체한 경우가 많지 않다는 점도 유의해야 한다. 또한 최근 신도시 확정 지역과 인근 신도시 주민들의 반발로 추진이 예상보다 늦어질 수도 있으므로 무조건 기다리기보다는 현재 분양 중인 경쟁력 있는 단지들에 먼저 관심을 가져볼 것을 추천한다. 3기 신도시는 나중에 분양 때 관심을 가져도 늦지 않기 때문이다.

최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr