1층에 상가 둔 3층 주택, 양도세 계산 어떻게 할까

중앙일보

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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(30)

10년 전 은퇴한 정 씨는 노후자금 마련을 위해 집을 팔고 퇴직금을 보태 상가 겸용 주택을 구매했다. 지하 1층과 지상 1층은 상가, 지상 2·3층은 주택으로 정 씨는 3층에 거주하고 나머지는 월세로 임대해 생활비로 요긴하게 활용해 왔다. 그러나 요즘은 건물이 낡아 잘 임대가 되지 않는다. 정씨가 상가주택을 양도한다면 양도세는 어떻게 될까.: 1세대 1주택자가 주택을 양도할 때에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 상가를 양도할 때에는 비과세가 되지 않는다. 그러나 정 씨처럼 하나의 건물에 주택과 상가가 함께 있는 상가 겸용 주택은 자칫하면 양도세를 낼 수도 있어 주의가 필요하다.

주택면적>상가면적이면 주택으로 간주

목포의 어느 상가주택 모습. 본래 상가주택을 양도하면 각각 양도세가 매겨진다고 보는 것이 상식이다. 그러나 세법에서는 이러한 상가주택에 대해 가급적 비과세 혜택을 더 많이 주기 위해 일정한 장치를 마련해 두고 있다. <저작권자 ⓒ 1980-2018 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

본래 상가주택을 양도하면 주택 부분은 주택대로 (1세대 1주택이면 비과세), 상가 부분은 상가대로 양도세가 매겨진다고 보는 것이 상식이다. 그러나 세법에서는 이러한 상가주택에 대해 가급적 비과세 혜택을 더 많이 주기 위해 일정한 장치를 마련해 두고 있다.

세법상 건물의 용도별 면적이 어디가 더 넓은지를 기준으로 비과세 여부를 판단한다. 만일 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 가령 주택 면적이 100m²이고 상가 면적이 90m²라면 주택 면적이 더 넓으므로 총 건물 면적 190m²를 모두 주택으로 보아 비과세되는 것이다.

주택 면적이 상가와 같거나 더 작으면 어떻게 될까. 이 경우 주택 부분만 주택으로 보고 나머지는 상가로 양도세를 계산한다. 예를 들어 주택 면적이 90m²이고 상가 면적이 100m²라면 주택 면적 90m²만 주택으로 보아 양도세 비과세를 해주고, 나머지 상가 면적에 대해서는 양도세를 내야 한다.

상가주택은 어떻게 양도세가 매겨지는 것일까. [출처 최용준, 제작 유솔]

따라서 상가 겸용 주택을 양도할 때에는 전체가 비과세 될지 아니면 주택 부분만 비과세 될지를 용도별 면적을 미리 따져 보는 것이 중요하다.

정 씨의 상가주택 면적을 살펴보니 지상 1층부터 3층까지는 모두 80㎡로 면적이 같다. 그러나 지하 1층은 다른 층보다 좀 넓은 85㎡이다. 결국 지하 1층, 지상 1층의 상가면적은 165㎡, 지상 2층과 3층의 주택면적은 160㎡로 상가면적이 더 넓은 셈이다.

그러나 아직 포기하기는 이르다. 세법에서는 건축물 대장상의 면적이 아닌 ‘실제 용도’를 기준으로 면적을 계산하기 때문이다.

우선 건물 면적 중 사실상 주택으로 사용되는 면적을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 특히 계단 면적을 자세히 살펴볼 필요가 있다. 1층이 상가고 2층이 주택인 경우 1층의 계단 면적은 상가 면적일까? 주택 면적일까. 세법에서는 상가 1층의 계단 면적은 오로지 2층의 주택으로 올라가기 위한 용도이므로 주택 면적으로 본다.

따라서 정 씨의 경우 1층 상가 면적 80㎡ 중 계단 면적 10㎡는 주택 면적으로 편입되면서 건물의 상가 면적은 155㎡, 주택 면적은 170㎡로 세법상으로는 주택 면적이 더 넓은 결과가 된다. 정 씨가 상가주택을 양도하면 전부 주택으로 보아 1세대 1주택자로서 양도세가 비과세 된다.

세법에서는 상가 1층의 계단 면적은 오로지 2층의 주택으로 올라가기 위한 '용도'이므로 주택 면적으로 본다. [표 최환석 취합, 제작 유솔]

만일 건축물대장 상 지하실, 대피소, 보일러실, 창고 등은 사실상 용도가 분명하지 않을 경우 주택과 상가 면적의 비율로 적절히 나뉘게 된다. 따라서 주택 면적을 조금이라도 더 확보하려면 실제로 주택의 일부로 사용되고 있는지 입증할 수 있어야 한다.

가령 지하실에 주택의 난방에만 사용되는 보일러실이 있다든지, 창고는 주택 거주자가 가재도구 등을 보관하고 있다는 등의 사실을 증명할 수 있어야 한다. 출입구로 이용되는 현관이 상가가 아닌 주택 입주자만 활용하는 공간이라면 주택면적에 포함할 수 있다. 건물 옥상의 창고가 실제로 주거용으로 사용된 옥탑방일 경우도 마찬가지다.

상가 내 발코니, 주택 면적으로 인정

또한 상가 내부에 별도의 주거용 공간이 있어 임차인 가족이 함께 사실상 거주를 해왔다면 그 공간도 주택 면적에 해당한다. 건축물대장에 나와 있지 않은 다용도실이나 발코니 등을 확장해 사용하고 있다면 주택 면적으로 인정받을 수 있다.

이렇게 주택 면적이 넓은지 상가 면적이 넓은지 구분하는 것은 정 씨가 상가주택 1채만 있을 때만 의미가 있다. 만일 정 씨가 상가주택 외에 아파트 한 채가 더 있다고 가정해 보자. 1세대 1주택자가 아니므로 정 씨의 상가주택은 양도세가 과세한다.

더구나 정 씨의 상가주택이 조정대상 지역에 있다면 주택 면적에 대해 2주택자로서 양도세가 중과세되고, 상가 면적에 대해서는 일반적인 양도세가 과세한다.

정 씨의 경우와 반대로 상가주택의 대부분이 상가이고, 주택 면적은 매우 작다면 전부 상가로 볼까. 그렇지 않다. 상가면적이 아무리 크더라도 상가주택 전부를 상가로 보는 규정은 없다. 다주택자의 경우 상가주택 내의 주택까지 고려해 주택 수 판단을 해야 한다는 점을 주의해야 한다.

세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사 theore_creator@joongang.co.kr