위례 '5억 로또' 새해 벽두에 청약 새 기록 세울까

중앙일보

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안장원의 부동산 노트

[안장원의 부동산 노트]

서울 강남구 대치동 자이갤러리 내 위례포레자이 견본주택에서 방문객들이 청약 상담을 하기 위해 기다리고 있다. 이 단지가 역대 청약 기록을 경신할지 관심을 끈다.

경기도 성남시 판교신도시의 봇들1단지판교신미주. 역대 수도권 최고 청약경쟁률 기록을 가진 아파트다. 2006년 4월 판교 분양 때 682대 1의 경쟁률을 나타냈다. 일반분양물량 256가구 모집에 수도권 전역에서 17만4818명이 신청했다. 청약자 수도 처음으로 10만명을 넘기며 수도권 최대였다.

판교 682대 1이 역대 최고 경쟁률 #위례포레자이에 청약자 관심 높아 #주변 시세보다 5억~6억원 저렴 #20% 계약금, 8년 전매제한이 변수

수도권 분양시장이 온통 지난 21일 견본주택 문을 열고 분양에 들어간 위례신도시 위례포레자이에 쏠리고 있다. 3년 만에 재개하는 위례 릴레이 분양의 스타트를 끊은 이 아파트가 판교신미주의 청약 기록을 갈아치울 수 있을지가 관심이다. 위례포레자이는 강남권 재건축 단지 못지 않은 ‘로또’인 데다 청약 문턱이 낮고 대출 규제가 덜하다.

이 단지는 전용 95~131㎡ 558가구를 분양한다. 모두 전용 85㎡ 초과 중대형이어서 무주택자만이 아니라 1주택자도 신청할 수 있다. 청약 가능 지역은 수도권 전체다. 11월 말 기준으로 이 아파트 주택형에 해당하는 수도권 1순위자가 무주택 여부에 상관없이 총 65만명 정도다.

당초 업계는 이 아파트의 분양가를 3.3㎡당 2000만 원대 초반으로 예상했다. 하지만 막상 분양가 뚜껑을 열고 보니 예상보다 훨씬 낮은 3.3㎡당 1820만원으로 확정됐다. 택지를 2010년 한국토지주택공사로부터 저렴하게 공급받았기 때문이다.

그러다 보니 이 단지의 분양가에 반영된 땅값이 인근에 한국토지주택공사가 분양하는 신혼희망타운보다 저렴하다. 위례포레자이가 3.3㎡당 688만원인데 신혼희망타운이 997만원이다. 신혼희망타운 땅값은 현재 기준 감정평가금액으로 산정됐다. 한국토지주택공사는 분양가를 낮추기 위해 감정평가금액보다 3.3㎡당 100만원 정도를 낮췄다. 위례포레자이가 택지를 공급받은 때보다 땅값이 그만큼 오른 셈이다.

위례포레자이 주변에 들어선 아파트 시세가 3.3㎡당 3000만원 선이다. 분양가가 주변 시세보다 3.3㎡당 1200만원가량 저렴한 셈이다.

위례포레자이 전용 95㎡와 101㎡ 분양가가 6억~7억원인데 시세는 11억~13억원이다. 올 하반기 실제 거래가격 평균을 보더라도 95㎡가 11억5800만원, 101㎡는 12억1500만원이다. 분양가가 5억원가량 낮다. ‘5억 로또’인 셈이다.

전용 131㎡는 주변에 비슷한 크기의 아파트가 없어 비교할 수 없다. 하지만 주변 시세보다 3.3㎡당 1200만원 저렴하다고 보면 6억 정도 차이 난다.

자료: 한국토지주택공사

위례포레자이는 모든 가구의 분양가가 9억원 이하다. 가장 비싼 전용 131㎡ 11층 이상 가격이 8억9900만원이다. 강남권 재건축 단지처럼 가구당 분양가가 9억원이 넘으면 중도금 대출을 받을 수 없다. 이 단지는 중도금 마련을 걱정할 필요가 없다.

1주택자까지 청약 문턱이 낮고 당첨되면 5억원 이상 시세차익을 기대할 수 있는 데다 중도금 대출 제한도 없어 청약경쟁이 만만치 않을 것으로 업계는 본다.

하지만 위례포레자이가 청약경쟁률 기록을 경신하기 어려운 한계도 있다. 자금 부담이다. 당첨 후 한 달 이내에 자력으로 마련해야 하는 계약금이 분양가의 20%다. 주택형에 따라 1억2440만~1억7980만원이다. 한꺼번에 마련하기 쉽지 않은 금액이다.

전매 제한 기간이 8년으로 대개 입주까지인 강남권 재건축 단지 등보다 훨씬 길다. 분양가가 주변 시세의 70% 미만이어서다. 주변 실거래가격이 ㎡당 1000여만원인데 분양가는 680여만원이다. 전매 제한 기간 8년이면 입주 후에도 5년간 팔지 못해 시세 차익을 기대한 투자 수요 입장에선 재산권 행사 제한 기간이 긴 편이다.

전매 제한 기간이 청약경쟁률을 떨어뜨리는 데 큰 역할을 하지 못한다는 지적도 있다. 입주자모집공고 때 판교신미주 전매제한 기간은 10년이었다.

최근 로또로 꼽히는 인기 지역 청약열기가 다소 식는 분위기도 있다. 강남권 재건축 단지들에서 청약경쟁률이 뚝 떨어졌고 판교 대장지구에서도 평균 청약경쟁률이 5대 1 이하로 업계 예상에 못 미쳤다.

판교신미주의 2배가 넘는 위례포레자이 물량도 경쟁률 수치를 세 자릿수로 올리기 만만찮다.

위례포레자이 당첨이 ‘낙타 바늘귀’이겠지만 위례포레자이 못지않은 로또가 잇따라 나온다. 이 단지처럼 택지공급가격이 저렴해 분양가가 싼 단지들이다. A3-4a(현대엔지니어링)과 A3-4b(우미건설) 등이 같은 시기에 공급됐다. 다른 단지들은 그 뒤 좀더 비싼 가격에 택지를 공급받아 분양가가 3.3㎡당 2000만원이 넘을 수 있다. 2017년 공급된 땅은 위례포레자이 등의 땅보다 분양가 기준으로 3.3㎡당 200만원가량 더 비싸다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr