금리 오르고 입주 홍수 … 새해 서울집값 내릴 일만

중앙일보

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안장원의 부동산 노트

주택시장이 금리 인상과 함께 몰려올 온갖 악재에 긴장하고 있다.

2012년 7월 시작된 6년여간의 기준금리 인하 릴레이가 지난해 11월 끝났다. 3.25%까지 올라갔던 금리가 1.25%까지 떨어진 뒤 다시 0.25%포인트 올랐다. 정부가 역대 최강 대책으로 꼽은 8·2부동산대책이 3개월 지난 시점이었다.

[안장원의 부동산 노트] #정부, 대출·세제 전방위로 압박 #새 아파트 5만 가구 쏟아지고 #계속된 불황에 구매력도 떨어져 #반짝약세 아닌 본격 하락세 조짐

11월 0.43%이던 서울 아파트값 상승률이 다음 달인 12월엔 0.84%로 2배로 높아졌다. 이어서 올해 1, 2월엔 1.3%가 넘는 급등세를 이어갔다.

폭등 수준이던 2000년대 중반 집값을 잡기 위한 2005년 8·31대책 두 달 뒤인 10월. 5년간의 인하 뒤 기준금리가 3.0%에서 3.25%로 상승했다. 8·31대책 영향으로 그달 ‘반짝’ 하락세를 보였던 서울 아파트값은 11월 상승세로 돌아섰고 곧이어 맞은 해는 서울 아파트값이 23.46% 치솟은 2006년이었다.

이처럼 이전 기준금리 인상 후 일반적인 예상과 달리 집값이 오르곤 했다. 금리 인상만을 떼어내 집값 영향을 단정하기 어렵다.

지난달 말 기준금리 인상은 어떨까. 파장이 과거와는 크게 다를 것이란 전망이 많다. 현재 주택시장이 경사가 급한 내리막인 데다 주택시장 악재가 금리 인상만이 아니기 때문이다. 역대 유례를 찾기 힘들 정도로 집값 악재란 악재가 모두 기다리고 있다.

3일 발표된 한국감정원 월간주택가격동향에 따르면 11월 서울 아파트값 변동률이 ‘플러스’를 나타냈지만 실제론 이미 ‘마이너스’다. 한국감정원은 중순 기준으로 월간 동향을 조사한다. 서울 아파트값은 11월 중순 하락세로 돌아서 지난주까지 3주 연속 내렸다. 하락 폭도 커졌다.

서울부동산정보광장의 11월 잠정 집계로 아파트 거래가 3567건이다. 지난해 11월의 절반 수준이고 집계를 시작한 2006년 이후 11월 거래량으로 금융위기 발발 직후인 2008년 11월(1344건)을 제외하고 가장 적다.

서울 아파트 전셋값은 11월에 이미 ‘마이너스’가 됐다.

현 추세라면 11월 중순부터 12월 중순을 기준으로 하는 12월 통계엔 서울 아파트가 매매·전세 모두 하락세를 나타낼 게 분명하다. 지난 9·13대책과 같은 고강도 대책 뒤 매매·전세 동반 하락은 2003년 10·29대책 이후 15년 만이다.

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

시장에는 집값이 지난해 8·2대책이나 2005년 8·31대책 뒤 '반짝 약세'와 달리 본격적인 하락세에 접어드는 것 아니냐는 불안감이 나타나기 시작했다. 시장을 둘러싸고 있는 온갖 악재들이 이런 불안감을 더욱 키우고 있다.

역대 최강의 정부 규제, 금리 인상, 입주 쓰나미, 구매력 약화, 경기 침체 등이 보기 드물게 한꺼번에 시장을 압박하고 있다. 2003년 10·29대책 뒤 약세가 이어진 2004년에만 해도 금리는 내렸고 경제성장률이 올라갔으며 아파트 입주물량은 줄었다.

현재 주택시장에서 집 살 엄두를 내기 어렵다. 정부가 대출·세제 등 전방위에서 틈새 없는 수요 억제를 하고 있다. 저금리 시대가 막을 내리며 돈줄이 막힌다.

최근 몇 년 새 줄곧 집값이 뛰면서 구매력이 뚝 떨어졌다. 지난 3분기(7~9월) 국민은행 서울 아파트 PIR(연 소득 대비 집값 비율)가 10.1로 나타났다. 조사를 시작한 2008년 이후 처음으로 10을 넘기며 최고치다. 국민은행 아파트 PIR은 국민은행 담보대출자를 대상으로 한 통계다.

주머니 사정도 불확실하다. 경기가 어렵다. 올해 2.8%로 예상되는 경제성장률이 내년엔 2.6% 정도로 내려갈 것이란 전망이 나오고 있다. 2.6%는 2012년(2.3%) 이후 가장 낮은 수치다. 올해 들어 2500을 돌파했던 코스피지수가 2100 정도로 내렸다.

새 아파트가 쓰나미처럼 시장으로 몰려오고 있다. 2016년부터 올해까지 연평균 2만7000가구 정도인 서울 아파트 입주물량이 내년 5만2000가구, 2020년엔 4만1000가구로 급증한다.

집값이 의지할 데도 없다. 집값이 뛰어오를 전셋값 지렛대가 약해졌다. 서울 아파트 매매가격 대비 전셋값 비율이 한때 70% 넘게 올라갔다가 11월 65.9%로 2014년 말 수준으로 떨어졌다. 전셋값 비율이 낮으면 매매가격과 전셋값 격차가 커져 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자가 어렵다.

해외 주택시장도 내리막이다. 국민은행 자료를 보면 미국 주택가격지수가 22개월 만에 하락했고 일부 대도시 집값은 전년 대비 18% 떨어졌다. 홍콩에선 집값 버블 붕괴 우려가 커지고 있다. 런던·밴쿠버·시드니 등도 이미 상승세가 꺾였다.

요즘 주택시장엔 외환위기나 금융위기 같은 경제위기 말고 악재는 다 모인 셈이다. 경제위기도 완전히 배제할 수 없는 상황이다.

한국건설산업연구원과 주택산업연구원은 내년 주택시장을 전망하면서 서울 집값 가늠자를 ‘+’에 뒀다. 언제든 다시 오를 수 있는 상승압력 요인이 강하게 남아 있다고 설명했다.

주택산업연구원은 아파트 공급 부족, 새 주택에 대한 선호, 풍부한 시중 유동성, 낮은 자가 점유율, 주택가격 상승에 대한 학습효과 등을 꼽았다.

악재는 함께 등장하면 서로 파괴력을 증폭시킨다. 온갖 악재들이 내년에 어떻게 현실화하며 위력을 나타낼지가 관건이다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr