지난 3년간 크게 늘어난 주택 입주와 매매거래로 서울 주거여건이 얼마나 좋아졌을까. 사진은 서울 남산에서 바라본 강남권 일대.
2015~17년은 서울 주택시장 활황기였다. 집값이 금융위기 이후 침체에서 벗어나 2014년 하반기 회복세로 돌아선 뒤 2015년부터 본격적인 상승세를 탔다. 새집이 대거 들어서고 집을 산 사람이 크게 늘었다.
주택소유·주거실태 등 통계로 본 서울 #최근 3년 입주 급증에도 무주택 늘어 #다주택 증가하고 강남권에 많아 #소득 대비 집값 등 각종 지표 열악
하지만 서울 주거 여건은 눈에 띄게 좋아지지 않았다. 일부는 되레 나빠졌다. 양극화가 심해져 강남권(강남·서초·송파구) 내에서도 ‘그들만의 리그’가 형성됐다. 최근 통계청이 발표한 2017년 주택소유 통계와 서울시의 2017년 주거실태 조사 내용 등을 분석한 모습이다.
2015~17년 연평균 7만 가구가 넘는 22만 가구가 준공했다. 같은 기간 재건축 등으로 멸실된 주택이 10만 가구 가량으로 추정된다. 멸실 주택 수를 빼고 순수하게 늘어난 집이 12만여 가구다. 3년 사이 집이 필요한 일반가구는 5만7000여 가구 늘었다. 늘어난 주택이 일반가구 증가분의 2배가량 늘었다.
주택 수가 많이 늘었는데도 집값이 뛰었다. 3년 새 연평균 3%씩 정도 올랐다. 소비자물가의 두세 배에 해당하는 상승세다.
늘어난 주택보다 주택 수요가 훨씬 더 많았기 때문이다. 같은 기간 서울 주택매매 거래가 연평균 20만건이 넘는 62만여건 이뤄졌다. 그 이전 2012~14년 3년간 거래량(34만여건)의 두 배에 가깝다. 거래량은 수요의 지표로 수요가 입주 증가 이상으로 급증한 셈이다.
서울에 주택이 많이 들어서도 집을 많이 샀는데도 서울에서 내 집을 가진 가구는 전국 추세와 거꾸로 줄었다. 주택 소유율이 2015년 49.6%에서 지난해 49.2%로 0.4%포인트 낮아졌다. 유주택 가구보다 무주택 가구가 더 많이 늘었다.
자료: 통계청
지난해 1년 새 유주택 가구는 1만1000여 가구 늘어난 데 비해 무주택 가구는 1만8000여 가구 증가했다.
무주택 가구보다 유주택 가구가 집을 더 많이 매수하면서 유주택 가구의 보유 주택 수가 늘었다. 2016년 1.16가구이던 유주택 가구당 보유 주택 수가 지난해 1.42가구다.
집을 2채 이상 가진 다주택 가구도 많아졌다. 지난해 유주택 가구(187만 가구) 중 다주택 가구는 4가구 중 하나가 좀 더 되는 52만 가구(28%)다. 다주택 가구는 무주택을 포함한 전체 가구로 보면 7가구 중 하나였다(13.8%). 여섯 집 건너 다주택 가구인 셈이다.
개인 기준으로도 다주택자가 늘었다. 지난해 유주택자 243만명 중 다주택자는 16%인 38만9000명으로 2015년보다 5000명(1.1%포인트) 증가했다.
다주택자와 다주택 가구는 강남권에 몰려 있다. 강남권 유주택자 중 다주택자 비율이 20.5%였고 강남구가 22%로 가장 높았다. 유주택자 5명 중 하나다.
가구 기준으로는 강남권 유주택 3가구 중 한 가구(32.1%)가 2채 이상 갖고 있다. 강남구에 36.4%로 가장 많다.
강남권은 다른 지역 주택 구매도 적극적이었다. 경기도 내 외지인 소유 주택 47만5400가구 중 강남(2만3100가구, 4.9%)·송파(2만3000가구, 4.8%)·서초구(1만7100가구, 3.6%)가 1~3위였다.
자료: 통계청
하지만 강남권 주거 지표는 서울 평균 이하다. 강남권 거주자들은 소득의 최고 20배에 달하는 가격의 집에 살고 있다. 서울 25개 자치구 중 서초구의 연 소득 대비 집값 비율(PIR)이 20.8로 가장 높다. 수도권 평균(7.9)의 3배에 가까운 수치다. 다음으로 강남구(18.3)다. 송파구는 11.3이었다.
한국감정원에 따르면 지난해 말 기준으로 평균 아파트 매매가격이 강남구 13억6000만원, 서초구 12억7000만원, 송파구 9억8000만원이었다.
비싼 강남권 집은 이곳 사람들에게도 ‘그림의 떡’이다. 대부분 남의 집에 살고 있다. 자기 집에 거주하는 자가 점유율이 서울 평균보다 낮다. 서울 평균이 42.8%이고 강남권은 38.6%다. 집값이 가장 비싼 강남구가 최저인 34.4%다. 강남권에서 남의 집 살이를 하는 가구가 셋 중 둘이다.
집값이 많이 오른 강남권은 지방에서 투자가 몰려 서울 이외 거주자의 주택 소유 비율이 높다. 강남권이 18.1%이고 강남구가 가장 높은 19.9%다. 강남구 주택 다섯 채 중 한 채 주인은 서울 이외 사람인 것이다. 서울 평균은 14.7%다.
강남권은 아파트 천국이지만 낡았다. 주택 중 아파트 비율이 67.2%로 58.1%인 서울 평균보다 10%포인트 가까이 더 높다. 강남권에 서울 전체 아파트(166만 가구)의 20%인 33만여 가구가 모여있다.
노후도는 서울에서 가장 심하다. 1989년 이전에 준공해 지은 지 30년 이상인 아파트가 서울 평균 19.2%인데 강남권은 32.2%다. 세 채 중 하나다.
빈집도 강남권에 많다. 서울 시내 아파트 4만7000여 가구 중 27%인 1만2000여 가구가 강남권이다. 강남구가 6700여 가구로 최다다. 서울 전체 아파트 중 빈집이 차지하는 비율이 2.8%인데 강남구는 두 배 수준인 5.3%다.
'집값 1번지'인 강남구의 주거여건 양극화가 가장 심한 셈이다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
