한국은행이 지적한 서울 집값 올린 3가지 요인

서울 송파구 일대의 아파트 단지 [뉴스1]

한국은행은 최근 서울 집값 상승 요인으로 공급 부족, 지방과 격차 확대, 금융완화 기조 등을 꼽았다.

한은은 20일 금융통화위원회에 보고한 '금융안정상황' 자료에서 주택 시장은 2016년 이후 지방에서 가격 하락세를 지속하는데 수도권은 서울을 중심으로 상승세라고 진단했다.

이 자료에 따르면 올해 들어 서울 아파트 가격 상승률은 5.6%인 반면 지방은 -2.1%다.

서울은 비강남권으로도 매수세가 유입되며 서울 전역으로 확산했다.

그러나 조선과 해양 등 업황 부진이지속하는 울산과 경남, 충북 등 지방 집값은 하락세가 두드러진다.

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한은은 그 이유로 공급 부족을 지적했다.

멸실주택 증가 등으로 주택공급이 부족한 상황이 이어졌다는 것이다. 실제 자료를 보면 미분양 주택도 거의 없었다. 수도권도 7월 현재 미분양이 9000호에 불과하다.

한은은 또 투자자들의 기대감이 서울과 지방 간 집값 상승률 격차 확대로 이어졌다고 진단했다.

서울지역에 대한 상대적으로 높은 가격상승 기대가 투자자가 몰린 이유라는 것이다.

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마지막 요인으로는 저금리를 언급했다.

금융 상황 완화 기조가 이어지며 다른 투자자산에 비해 수익률이 높은 부동산시장으로 유동성 공급이 지속했다는 것이다.

부동산 관련 대출투자 등 위험노출액을 뜻하는 부동산 익스포저는 작년 말 1792조9000억원으로 전년보다 9.1% 늘었다. 부동산 관련 기업 대출이 확대됐기 때문이다.

개인사업자대출도 부동산임대업 중심으로 증가세가 이어졌고, 자영업자 대출 가운데 부동산업 비중이 40.9%로 2014년 이후 연평균 18.3% 증가했다. 이는 이 기간 제조업 증가율의 7배에 달한다.

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한은은 국내 부동산 익스포저가 커지는 데 유의해야 한다고 강조했다.

서울 등 수도권 집값이 높은 상승세를 보이는 상황에서 가계의 부동산 부채가 늘어나고 있어 금융안정 측면에서 리스크가 확대되고 있다는 지적이다.

부동산업 자영업자는 금융자산 대비 금융부채 비율이 2013년 117%에서 2017년 181%로 크게 상승했다.

소득대비 부채 규모(LTI)의 경우 지난해 338%로 평균 189%에 비해 훨씬 높았고, 소득대비 원리금 상환 규모(DSR)도 부동산이 58%로 평균 42%를 넘어섰다.

이주열 한은 총재는 지난달 31일 금통위 회의 후 기자간담회에서 "일부 지역의 개발계획, 거기에 따른 가격 상승 기대가 확산하고 하는 점, 시중에 대체 투자처가 마땅하지 않은 점 때문"이라며 "풍부한 유동성이 하나의 요인이 되는 것도 사실"이라고 말했다.

그는 "금융 불균형 축적을 방지할 노력이 필요하다고 생각한다"며 "금융안정에 유의할 필요성은 더 높아졌다"고 덧붙였다.

이민정 기자 lee.minjung2@joongang.co.kr