[안장원의 부동산 노트]몇 번 클릭해 5억 번다···다주택자 임대 등록 따져보니

지난달 말 정부가 발표한 내년도 세법 개정안이 시행되면 다주택자의 세금 부담이 크게 늘어난다. 세제 혜택이 많은 임대주택사업자에 대한 관심이 높아질 전망이다.

인터넷으로 몇 번 클릭해 임대사업자로 등록하면 세금을 5억원가량 아낄 수 있다. 서울 강남권에 살면서 강북지역 아파트 두 채를 가진 3주택 보유자가 강북 집들을 임대주택으로 등록할 경우 예상할 수 있는 절세 금액이다. 보유기간 동안 매년 내는 재산세·종합부동산세 등 보유세와 임대 기간 끝난 뒤 팔 때 양도세 절감액이다.

세금 압박이 갈수록 거세지는 상황에서 매도, 버티기, 임대주택 등록의 세 갈래 갈림길에서 다주택자가 선택할 길로 임대주택 등록 매력이 더욱 커지고 있다.

종부세 중과, 소액 임대소득도 과세 #내년부터 다주택자 세금 크게 늘어 #등록 임대주택에 다양한 세금 혜택 #3주택 이상이고 준공공임대에 가장 유리

지난달 말 정부가 내년도 세법 개정안을 발표하면서 내년 부동산 세금 윤곽이 드러났다. 다주택자 세금이 올해보다 확 늘어난다. 종합부동산세가 세율 인상 등으로 늘어난다. 올해까지 비과세인 2000만원 이하 임대소득도 소득세를 내야 한다.

내년부터 집을 두 채 이상 갖고 있고 보유주택 공시가격 합계가 6억원이 넘어 종부세 대상인 다주택자 세금이 확 늘어나는 셈이다.

세제혜택

임대사업자 등록 혜택이 얼마나 될지 김종필 세무사의 도움을 받아 시뮬레이션했다. 강남권 평균 아파트 가격을 조금 상회하는 시세 20억원(공시가격 14억원) 주택에 살면서 시세 15억원(공시가격 10억5000만원) 주택을 임대하는 2주택자와 시세 8억원(공시가격 6억) 주택 두 채를 세 놓는 3주택자를 대상으로 했다.

공시가격 6억원 이하와 초과의 혜택이 달라 임대주택 가격을 구분했다. 임대의무기간 4년 단기임대와 8년 준공공임대 등 임대주택 종류별로 나눴다.

보유주택 수가 많고 공시가격 6억원 이하 주택을 준공공임대로 등록할 경우 절세 효과가 큰 것으로 나타났다. 임대주택 수 2가구 이상에 재산세 감면 혜택이 있고 종부세는 3주택 이상 보유자에 중과하기 때문이다. 단기임대보다 준공공임대에서 재산세와 임대소득세가 더 많이 감면된다. 종부세와 양도소득세는 준공공임대에만 합산이나 중과 배제 등의 혜택을 준다.

세금 종류로는 종부세에서 임대주택 등록 여부에 따른 세금 금액 차이가 가장 컸다. 임대주택 등록을 하지 않으면 3주택자이고 공시가격 총 20억원이어서 종부세가 1700여만원이다. 임대주택 등록을 하면 1주택자이고 공시가격 14억원으로 세금이 200여만원이다.

재산세와 임대소득세도 준공공임대 등록으로 세금을 절반 가까이 줄일 수 있지만 금액이 많지는 않다. 불과 100만원 이내다.

임대주택 등록은 팔 때 톡톡한 효과를 본다. 임대주택 등록을 하지 않으면 다주택자로 장기보유특별공제를 받지 않고 양도세가 중과돼 세율이 2주택 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트 가산된다. 준공공 임대이면 장기보유특별공제를 70%까지 받고 중과 배제로 가산세율을 적용받지 않는다.

자료: 김종필 세무사

공시가 6억원(시세 8억원) 임대주택 두 채를 임대 기간이 끝난 8년 뒤 각각 4억원씩 오른 가격에 양도할 경우 양도세가 중과되면 총 세금이 한 채 양도차익에 가까운 3억8000여만원인데 임대주택 등록의 경우 5000여만원으로 세금이 90% 가까이 줄어든다.

8년 임대 기간 세금과 양도세를 합치면 총 세금이 임대주택 등록을 하지 않을 경우 6억5000만원, 단기임대 3억5000만원, 준공공임대 1억5000만원 정도로 예상된다. 임대주택 등록 여부에 따라 최고 5억원가량 차이 난다.

올해 들어 급증세를 보이는 임대주택 등록이 더욱 활발할 것으로 업계는 보고 있다. 다주택자 종부세를 중과하고 등록 임대주택의 임대소득세를 대폭 감면하는 정부 안이 나오면서 임대주택 등록 혜택이 더욱 커지기 때문이다.

국토부에 따르면 올해 상반기 등록한 임대주택 사업자가 7만4000명으로 지난해 같은 기간(2만6000명)의 2.8배다. 전체 등록사업자 수는 지난해 말 26만명에서 33만명으로 27% 증가했다.

올해 상반기 등록된 임대주택은 17만7000가구로 지난해 말 총 98만가구이던 115만7000가구로 늘었다.

임대사업자 등록은 주민등록 초본, 건물등기사항증명서 등 필요서류를 준비해 자치단체에서 신청하거나 국토부가 운영하는 ‘렌트홈’(www.RentHome.go.kr)에서 온라인으로 신청하면 된다.

전문가들은 임대주택 등록을 더욱 활성화하려면 가격·크기 제한을 완화할 필요가 있다고 말한다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr