10억 반포현대 아파트가 재건축 후 18억원?…재건축부담금 예정액은 '탄성 좋은 고무줄'

중앙일보

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안장원 기자

안장원의 부동산 노트

[안장원의 부동산 노트]

첫 재건축부담금 예정액이 통지된 서초구 반포현대 재건축 조감도. 100여가구의 미니 단지다. 구청은 현재 10억원 선인 몸값이 18억원 정도로 오를 것으로 봤다.

재건축부담금은 사업 동안 오른 집값에서 공사비 등 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승률을 적용한 정상주택가격 상승분을 뺀 금액(초과이익)에 부과된다.

[재건축부담금 예정액 뜯어보니] #정상주택가격 상승분은 적고 #종료시점 주택가격은 높은 듯 #미니단지에 주변 대단지 시세 반영

반포현대 재건축부담금이 조합원당 1억3500여만원이 나오려면 초과이익이 3억4000여만원이어야 한다.

자료: 국토교통부

재건축부담금이나 보유세 증가가 달갑지 않은 건 이득보다 손실이 더 크게 느껴지기 때문이다.

반포현대는 재건축 사업을 하면서 몸값이 주변 단지들보다 많이 올랐다. 공시가격을 보더라도 추진위를 구성한 2015년 4억7000여만원에서 올해 6억7000여만원으로 상승률이 40%가 넘는다.

실거래가격은 2015년 초 7억4500만원에서 지난해 6월 9억6500만원으로 30% 상승했다. 이 기간 서초구 아파트값 평균 상승률이 20% 정도다.

반포현대 위치도

그렇더라도 반포현대 재건축부담금 예정액에 과다산정 의혹이 적지 않다.

반포현대 재건축부담금 예정액 산정의 관건은 정상주택가격상승분과 종료시점 주택가액이다. 개시시점 주택가액과 개발비용은 조합에서 제출한 자료대로 반영됐다.

자료: 서초구청

구청은 정상주택가격상승분에 적용하는 서초구 평균 집값 상승률을 25.6%로 잡았다. 해당 지역 평균 집값 상승률은 사업 개시시점(추진위 승인)부터 재건축부담금 예정액 산정 시점까지의 실제 상승률과 산정 시점부터 사업 종료시점(준공)까지의 평균 상승률을 적용해 계산한다. 정부 가이드라인이다.

반포현대의 추진위가 만들어진 2015년 4월부터 지난달까지 서초구 평균 집값 상승률이 16.3%다. 연평균 5% 남짓이다. 이를 완공 시점까지 적용하면 14%가량 나온다. 개시시점부터 종료시점까지는 33%다. 구청 계산보다 7%포인트 높다.

구청이 계산한 상승률이 낮게 나오면서 정상주택가격상승분이 26억원가량 줄었다. 이는 초과이익이 많아졌다는 의미다.

재건축부담금의 운명은 종료시점 주택가액으로 결정된다. 종료시점 주택가액은 일반분양분 분양가와 조합원 주택가격 합이다. 일반분양분 분양가는 쉽게 예상된다. 조합원 주택가격이 재건축부담금을 좌우하게 된다.

조합원 주택가격은 준공 시점 공시가격인데 예정액 산정 단계에선 주변 시세를 예상해 추정하게 돼 있다.

공시가격 3.3㎡당 2200만→3900만원

구청이 계산한 조합원 주택 공시가격은 3.3㎡당 3900만원이다. 올해 3.3㎡당 공시가격은 2200만원이다. 구청은 반포리체 등 주변 단지의 시세에 준공 시점까지 예상 집값 상승률을 반영했다.

반포현대는 재건축 전후 대부분 전용 84㎡ 그대로다. 현 시세가 10억원 정도인 아파트가 재건축 후 2020년 말에는 18억원 선으로 뛰는 걸로 본 것이다.

문제는 반포현대의 재건축 후 몸값을 주변 시세와 동등하게 보는 데 있다. 반포현대는 2개 동 108가구의 소규모 단지다. 반포리체(1100여가구) 등 주변 대단지 시세를 반영하는 건 적합치 않다.

준공 후 공시가격을 반포리체 등의 90%(공시가격 3.3㎡당 3500만원)로 잡으면 종료시점 주택가액이 100억원가량 줄어든다(조합원당 1억2000여만원).

정상주택가격상승분을 33%로 계산하면 조합원당 평균 재건축부담금이 5000만원대로 떨어진다.