최고 80% 손바뀜, 3년새 6억원 웃돈 붙은 분양권 거래…

[안장원의 부동산 노트] 

강남권 집값이 많이 오르던 시기에 분양돼 올해 초부터 입주를 시작한 서초동 래미안에스티지S. 일반분양분 110가구의 분양권 중 81건이 전매됐다.

주택 거래량과 분양 물량이 역대 최고치를 기록하며 주택시장이 달아올랐던 2015년. 서울 서초구 서초동 옛 우성2차를 재건축하는 래미안에스티지S가 10월 분양됐다. 분양가가 일부에서 다소 높다는 지적을 받은 3.3㎡당 3850만원인데도 1순위 경쟁률이 56대 1을 기록했다. 그해 강남권 최고였다.

[아파트 분양권 거래의 추억] #올해 입주 단지 분양권 전매 조사 #서울 평균 55%, 강남 60% 전매 #전매 금지, 양도세 중과로 거래 급감 #규제 강화에도 청약 열기는 여전 #'분양권 단타족' 자리에 '로또 장타족'

박 모 씨도 높은 경쟁률을 뚫고 당첨된 110명 중 한 명이었다. 가장 저렴한 분양가가 12억원대로 자금 여력이 없었지만 계약금(분양가 10%)만 내고 전매할 생각이었다. 당시는 분양가 9억원 초과 주택에 대한 중도금 대출 보증 제한이 생기기 전이었다.

박 씨는 2년이 지나고 입주를 한 달가량 앞둔 지난해 12월 16억여원에 분양권을 팔았다. 양도세를 빼고 2억원을 손에 쥐었다. 들어간 비용은 계약금·중도금 이자 3000만원 정도다. 6배가량을 남긴 셈이다.

지난 1월부터 입주를 시작한 이 단지의 일반분양분 분양권 전매 가구는 74%인 81가구다.

올해 입주 인기 단지 분양권 전매율 55% 

올해 입주하는 주요 강남권 아파트 분양권 가운데 많게는 80%가 손바뀜을 한 것으로 나타났다. 분양시장 호황을 누린 2015년 이후 천정부지의 강남권 청약경쟁률은 분양권 전매 차익을 노린 이런 ‘가수요’가 큰 역할을 한 셈이다. 서울 전역에서 분양권 전매가 금지된 지 10개월이 지나면서 분양시장이 어떻게 달라지고 있나.

전매

올해 서울에 입주하는 청약경쟁률 상위 12개 아파트를 대상으로 분양권 전매 현황을 조사했다. 강남권과 강남권 이외 각 6곳씩이다. 일반분양분 2907가구 가운데 4월 말 기준으로 절반이 넘는 1595가구가 전매됐다. 전매율 55%다.

강남권은 경쟁률이 다른 지역보다 다소 낮았지만 분양권 전매 비율은 더 높았다. 12개 단지의 평균 경쟁률은 45대 1이었고 강남권이 42.3대 1, 다른 지역 49.3대 1이었다.

전매율은 강남권 60%, 강남권 이외 46%였다. 2016년 11월 강남권 분양권 전매 금지 직전 분양돼 평균 307대 1의 경쟁률을 나타낸 서초구 잠원동 아크로리버뷰(6월 입주 예정)는 일반분양분 28가구 중 22가구(79%)의 주인이 바뀌었다.

2016년 1월 아직 깨지지 않은 강남권 역대 최고인 3.3㎡당 4269만원에 분양된 서초구 잠원동 신반포자이(7월 입주 예정)도 113가구 중 80%인 91가구가 전매됐다.

올해 말 입주예정인 강남권 최대 단지(9510가구)인 송파구 가락동 송파헬리오시티도 벌써 60%가량 전매됐다. 일반분양분 1216가구 중 전매된 가구가 694가구다.

2015년 하반기부터 2년간 서울에 일반분양된 아파트는 2만5000여가구다. 같은 기간 분양권 전매 건수는 1만3000가구 정도로 분양 물량의 절반에 해당하는 수치다. 강남권에선 3600가구가 일반분양분이고 전매된 숫자는 64%인 2285가구다.

청약자는 강남권의 비싼 분양가를 감당할 경제적 능력이 없더라도 계약금과 중도금 이자만 있으면 분양권 전매가 가능하다. 상승률이 같아도 웃돈 액수가 훨씬 더 큰 강남권이 낫다. 최근 3년간 강남권 집값이 다른 지역보다 많이 올라 분양권 웃돈 상승률도 더 높다.

신반포자이 한해 2억원씩 웃돈 

분양가가 11억원 선이던 신반포자이 59㎡에 6억원 정도의 웃돈이 붙어 지난 1월 거래됐다. 한해 2억원씩 오른 셈이다. 84㎡ 분양권도 이 정도 올랐다.

12개 단지 중 경쟁률 2위를 차지한 동작구 흑석동 아크로리버하임(오는 11월 입주 예정)에는 2억원 가량의 웃돈이 붙었다. 이 단지 일반분양분 287가구의 37%인 105가구가 전매됐다.

물 좋았던 분양권 시장의 문이 닫히고 있다. 분양권 전매 금지로 사고팔 수 있는 분양권이 없어지고 있다. 전매가 가능한 분양권도 시장에서 모습을 감춘다.

올해부터 서울 등 조정대상지역 분양권 양도세가 중과돼 세금 부담이 크게 늘기 때문이다. 보유 기간과 관계없이 50%다. 지난해까지는 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 6~40%였다. 다만 가진 다른 분양권이 없는 30세 이상 무주택자의 분양권은 중과되지 않는다.

자료: 서울부동산정보광장

올해 들어 분양권 거래 80% 급감 

실제로 올해 들어 서울 분양권 전매가 사라지다시피 했다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 분양권 전매 건수가 85건으로 지난해 4월(742건)의 10분의 1 수준이다. 월평균으로는 지난해 505가구에서 올해 100가구로 80% 급감했다.

분양권 전매 현황 조사 대상인 강남권 6개 단지 일반분양분 총 1811가구에서 올해 들어 전매된 건수는 15가구에 불과하다.

그래도 청약 열기는 여전하다. 전매 금지, 청약가점제 확대 등으로 분양권 전매 수요나 유주택자가 상당수 분양시장에서 이탈했는데도 열기는 꾸준하다고 볼 수 있다.

자료: 부동산114

규제 강화에도 청약 열기가 여전한 것은 분양권 상태의 전매 차익이 아닌 입주 후에도 충분히 차익을 낼 수 있는 ‘로또’ 기대감 때문이다. 개포동 3개 단지의 분양가는 3.3㎡당 4200만원대에서 3년째 제자리걸음 했지만 같은 기간 강남구 아파트값 상승률은 20% 정도다.

높은 청약 문턱도 못 막는 '로또 분양' 

분양권 전매 금지로 분양권 전매로 차익을 챙기려는 ‘단타족’은 사라져도 입주 후까지 길게 보는 ‘장타족’이 이들 대신 분양 시장에 몰려들고 있다.
최근 기세가 약해진 기존 집값이 분양시장 변수다. 기존 아파트값이 고개를 숙이면 분양시장도 눈치를 볼 수밖에 없다. 분양시장에도 변곡점이 다가오는 걸까.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr