다주택자 4월이후 양도세 중과세 피하는 길 있다

중앙일보

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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(14)

4월부터는 다주택자가 주택을 양도할 때 양도세가 중과세된다. 아마 4월이 되기 전에 다주택자들은 미리 일부 주택을 양도 또는 증여했거나 임대사업을 등록하는 등 여러 가지 방법으로 세 부담을 줄일 수 있는 조치를 해 두었을 것이라고 본다. 그러나 앞으로도 긴장의 끈을 놓으면 안 된다. 자칫 실수했다가는 큰 세 부담을 도로 떠안을 수 있기 때문이다. 향후 다주택자들이 양도세 부담을 줄이기 위해 놓치지 말고 챙겨야 할 것은 무엇인지 살펴보자.

4월부터는 다주택자가 주택을 양도할 때 양도세가 중과세된다. 다주택자들이 앞으로 특히 주의해야 할 사항은 무엇일까? [사진 연합뉴스]

다주택자들이 향후 양도세 부담 등을 줄이기 위해 지난 3월까지 조치해 둔 여러 가지 방안이 최종적인 절세효과로 이어지려면 앞으로 몇 년간 사후관리까지 빈틈이 없어야 한다. 사후관리에서 문제가 생기면 기대하던 절세효과를 누리지 못할 수 있기 때문이다. 다주택자들이 앞으로 특히 주의해야 할 사항은 무엇일까?

주택 양도 순서 따라 세금 천차만별

다주택자의 경우 양도 순서를 잘 결정해야 한다. 똑같은 주택이어도 양도 순서에 따라 세금이 크게 달라질 수 있기 때문이다. 특히 임대사업자로 등록해 둔 주택은 양도세가 중과세되지 않지만, 다주택자 판정 시 여전히 주택 수에는 포함되기 때문에 주의가 필요하다.

김 모 씨는 10년째 거주하고 있는 강남 아파트 1채와 안양에 다가구주택 1채, 그리고 지난 3월 임대사업자로 등록한 마포 아파트 1채를 보유하고 있다. 만일 김씨가 강남 아파트를 먼저 양도한다면 어떻게 될까? 안타깝게도 1세대 3주택자에 해당해 양도세가 중과(26~62% 세율)된다.

김 씨가 양도세 부담을 줄이려면 조정대상 지역이 아닌 안양의 다가구주택을 먼저 양도해 주택 수를 줄여두는 것부터 해야 한다. 안양은 조정대상 지역이 아니므로 중과세되지 않고 일반세율(6~42% 세율)로 과세되므로 상대적으로 세 부담이 가볍다. 그 이후에는 임대사업자로 등록한 마포 아파트가 주택 수에 포함되지 않으므로 김씨가 거주하던 강남 아파트를 양도하면 1세대 1주택자에 해당해 양도세가 비과세 된다.

다주택자의 경우 양도 순서에 따라 양도세 부담이 천차만별로 달라질 수 있기 때문에 양도 우선 순서를 미리 정리해 두는 것이 좋다. [중앙포토]

이처럼 다주택자의 경우 양도 순서에 따라 양도세 부담이 천차만별로 달라질 수 있기 때문에 양도 우선 순서를 미리 정리해 두는 것이 좋다. 가급적 조정대상 지역(서울, 세종시, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진)이 아닌 주택을 먼저 양도하자. 중과세를 피하면서 주택 수도 줄여 놓는 일석이조의 효과가 있기 때문이다.

만일 조정대상 지역에만 주택이 있다면 양도차익이 작은 것을 먼저 팔아 세 부담 피해를 최소화하자. 이렇게 주택 수를 줄인 후 양도차익이 큰 것을 가급적 나중에 팔아 낮은 세율이 적용되게끔 하거나 1세대 1주택 비과세를 받도록 하는 것이 최선이다.

다주택자들이 임대주택사업자로 등록했다고 해서 저절로 절세되는 것은 아니다. 앞으로 여러 가지 의무사항을 충실히 지켜야만 한다. 우선 세입자와의 임대차 계약 시 임대료 증액률이 연 5%로 제한된다.

항상 법에서 정한 표준임대차계약서를 사용해야 하고, 계약 체결·변경 시 3개월 이내에 시·군·구청 또는 인터넷(렌트홈)으로 신고해야 한다. 또 임대소득에 대해 매년 2월 10일까지 사업장현황신고, 5월 말까지 종합소득세를 신고·납부해야 하는 등 각종 절차를 이행해야 한다.

또 임대의무 기간을 준수하는 것도 중요하다. 임대사업자로 등록한 날부터 단기임대사업자는 4년, 준공공임대사업자는 8년 이상 임대하지 않고 양도하면 1000만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다(단, 다른 임대사업자에게 포괄양수도 가능). 세법상 양도세 등의 혜택을 받기 위해서는 최소 5년(2018년 4월 1일 이후 등록 시 8년) 이상 임대해야 하는데 이때 임대 기간 계산 시 주의가 필요하다.

다주택자들이 임대주택사업자로 등록했다고 해서 저절로 절세되는 것이 아니다. 임대사업자로 등록한 날 부터 단기임대사업자는 4년, 중공공임대사업자는 8년 이상 임대하지 않고 양도하면 1000만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. [중앙포토]

기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지 공실이 있었을 경우 그중 3개월은 주택임대기간에 포함되지만 3개월을 초과한 기간은 주택임대기간에 포함되지 않는다. 향후 세제 혜택에 문제가 생기지 않으려면 임대의무 기간을 다 채웠는지 꼼꼼히 계산해 보아야 한다.

'상속 후 양도' 방식도 세 부담 줄여

얼마 전 쓰러져 병원에 입원한 박 모 씨(80)의 경우 서울에 아파트 1채, 수원에 단독주택 1채를 보유하고 있다. 4월 이후 서울 아파트를 판다면 4억2000만원의 양도세를 내야 한다고 해서 대신 자녀들이 3월 말 급히 10억원에 팔아 양도세로 2억 2000만원을 냈다. 양도세 2억원을 줄였으니 좋은 선택이라고 볼 수 있을까?

물론 양도세는 줄인 것은 맞다. 그러나 박씨가 이를 양도하지 않고 조금 더 있다가 그대로 상속했다면 어땠을까? 자녀는 그 아파트를 10억원에 상속받아 10억원에 양도해 양도세를 한 푼도 안 냈을 것이다. 물론 상속세는 피해갈 수 없다. 그러나 상속세와 취득세까지 고려하더라도 이 경우에는 미리 양도하기보다는 차라리 상속하는 것이 세 부담을 최소 1억원 이상 줄일 수 있어 결국 그만큼 세후 소득도 커진다.

다주택자들은 ‘급할수록 돌아가라’는 속담을 되새겨보자. 다주택자가 중과세 대상이라고 해 막연한 공포심에서 충분한 검토 없이 급히 의사결정을 하다가 오히려 더 큰 손해를 보는 경우가 많다. 여러 가지로 사고의 폭을 넓혀 방법을 찾다 보면 세금을 조금이라도 더 줄일 수 있는 방법은 분명히 있다. 냉정하게 자신만의 절세 방법을 찾는 것이 중요한 시점이다.

세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사 tax119@msn.com