[부동산 특집] 서울 열기, 지방 냉기 양극화…청약 가점이 당락 최대 변수

중앙일보

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봄 분양시장 활짝

상반기 23만 가구 선뵐 예정 #다음 달에만 5만6000여 가구 #틈새시장, 특별공급도 주목

3월 만개한 아파트 분양시장 활기가 4~5월까지 이어질 것으로 보인다. 연초부터 이어진 정부의 부동산 규제 기조와 설 연휴, 평창올림픽 등으로 분양을 미뤘던 건설사들이 3월에 이어 4~5월에도 분양 물량을 쏟아낼 전망이다. 6월 지방선거 전에 분양을 마치려는 움직임도 활발하다. 하지만 부동산 전문가들은 정부 규제가 갈수록 강화되고, 서울·지방간 분양시장 양극화 현상이 뚜렷해 신중한 청약 전략을 짜야한다고 조언한다.

3월 16일 서울 서초구 양재동 디에이치 자이 개포의 견본주택이 방문객들로 붐비고 있다. 이 아파트 1순위 청약 경쟁률은 평균 25대 1을 기록했다. [뉴스1]

부동산114 등 부동산업계에 따르면 올해 상반기에 예정된 아파트 분양 물량은 23만 가구에 달한다. 예상보다 분양 물량이 줄어들 가능성이 있지만, 지난 한 해 동안 분양된 아파트가 32만6000가구였던 점을 감안하면 상당한 물량이다. 당장 4월에만 전국에서 5만6000여 가구가 분양될 예정이다. 수도권은 3만6000여 가구, 지방은 약 2만 가구다. 지난해 같은 달보다 200% 넘게 증가한 물량이다. 뉴타운 등 정비사업 일반 분양 물량도 대거 쏟아진다. 부동산인포에 따르면 3월부터 5월까지 재개발 정비사업을 통해 전국에서 분양되는 일반 분양 물량은 1만7860가구로 작년 같은 기간에 비해 5배 이상 많다.

올 1분기 분양시장은 서울은 뜨겁고 지방은 싸늘한 양극화 현상이 뚜렷했다. 이런 분위기는 올 상반기 내내 이어질 것으로 보인다. 서울과 수도권 일부는 청약 1순위 자격 강화 등으로 청약 경쟁률이 예전만 못하지만, 인기 단지는 견본주택이 문전성시를 이루고 경쟁률도 수십대 1에 이른다. 하지만 일부 지방은 할인 분양에 나서는 건설사가 나오는 등 미분양이 급증하고 있다. 중앙일보가 금융결제원 아파트투유를 자체 분석한 결과 올 1월부터 3월 26일까지 분양에 나서 청약 당첨자를 발표한 59곳 중 70%에 이르는 41곳에서 미분양이 발생했다.

재개발·재건축 일반분양 많아

그렇다면, 올 상반기 청약 전략은 어떻게 짜야 할까. 무엇보다 청약 통장 사용에 신중해야 한다는 것이 전문가들의 공통된 조언이다. 청약가점제가 확대되고, 1순위 청약 자격이 강화됐기 때문이다. 대출 규제도 깐깐해져 생각 없이 청약했다가 덜컥 당첨됐는데 중도금 등을 마련하지 못하면 아까운 통장만 날릴 수 있다. 또한 자신의 청약 가점이 얼만인지를 정확히 알아야 한다. 청약 가점 확대 시행 이후 85㎡ 이하 중소형 주택의 청약 당첨자는 거의 무주택자다. 그만큼 가점이 중요하다는 얘기다. 전문가들은 서울에서 분양하는 단지는 대부분 가점 커트라인이 최소 40~50점(전용 84㎡ 기준)을 넘을 것으로 본다. 일부 인기 단지는 최소 60점 이상을 확보해야 당첨을 기대할 수 있다.

가점이 낮아 청약 당첨이 되지 않아도 틈새는 있다. 청약 자격이 강화되면서 최근 당첨 부적격자가 속출하고 있어 미계약분이나 특별공급 잔여 물량을 노릴 수 있는 기회가 많아졌다. 미계약분은 현장 추첨이나 인터넷 청약 방식으로 판다. 자금 여유가 있거나 가점제에서 제외되는 주택보유자라면 50%를 추첨제로 뽑는 중대형 주택을 노리는 것이 유리하다. 자금 사정이 여의치 않을 경우, 중도금 비중이 낮은 단지를 고르는 것도 방법이다.

청약 통장 사용 신중해야

신혼부부는 특별공급에 ‘특별히’ 신경을 쓸 필요가 있다. 정부 방침에 따라 전용 85㎡ 이하 민영 아파트는 특별공급이 전체 건설량 대비 10%에서 20%로, 공공분양은 15%에서 30%로 늘기 때문이다. 대상도 현행 혼인기간 5년에서 7년 이내로, 1자녀 이상에서 무자녀, 예비 신혼부부까지 확대된다.

김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr