[안장원의 부동산 노트] 개포8단지 당첨되면 로또?···10억 올라도 남는건 2억

개포8단지 견본주택에 들어가기 위해 길게 늘어서 있는 방문객 행렬. 당첨만 되면 수억원을 안겨줄 수 있는 '로또'가 될까.

개포8단지. 서울 강남구 일원동에 있던 옛 공무원 아파트의 청약을 앞두고 주택시장이 긴장하고 있다. 로또 추첨을 앞둔 토요일 저녁처럼. 이 단지는 당첨만 되면 아파트 한 채 값인 수억원의 웃돈이 보장되는 ‘로또 청약’으로 시장을 들썩이고 있다.

강남권 신도시서 '로또 아파트' 시작 #재건축 단지가 최고 로또로 떠올라 #개포8단지 펜트하우스 10억원 웃돈 기대 #고가이고 차익 많아 양도세 등 세금 많아 #2년 거주, 배우자 증여로 절세 가능

이 아파트를 재건축하는 디에이치 자이 개포는 지난 16일 견본주택 문을 열고 분양에 들어갔다. 19일 다자녀가구 등을 대상으로 한 특별공급에 이어 21일 1순위 청약을 받는다. 18일까지 3일간 견본주택에 몰린 4만여명이 기대하는 대로 ‘로또’가 될까.

판교·위례 등에서 4억원 차익

이 단지가 첫 로또 아파트는 아니다. 정부의 분양가 규제가 로또를 만들어왔다. 이전에는 주변 시세의 절반 수준이라고 해서 ‘반값 아파트’로 불렸다. 원조는 2006년 분양된 경기도 성남시 판교신도시다. 정부의 분양가상한제 적용으로 85㎡(이하 전용면적) 이하 분양가가 당시 인근 분당의 60% 선이었다. 84㎡ 분양가가 3억8000만원 정도였는데 같은 크기의 분당 시세는 6억6000만원이었다. ‘로또’ 당첨금액인 셈인 예상 시세 차익은 최소 2억8000만원.

이후 2011년 잇따라 나온 서울 강남구 강남지구와 송파구 위례신도시 보금자리주택도 ‘반값’이었다. 강남지구는 3.3㎡당 1150만원이었다. 당시 정부 조사에 따르면 인근 세곡동 등 시세가 두 배인 2300만원가량이었다. 84㎡ 기준으로 3억5000만원 싸다.

위례 분양가는 84㎡가 3.3㎡당 1280만원이었다. 정부는 주변 시세의 65% 수준이라고 했다. 2억여원 저렴하다.

전매제한 기간이 끝나고 실제로 거래된 시세는 어떻게 됐을까. 판교는 2010년 100%가량 오른 7억5000만원에 거래를 시작했다. 분양부터 이때까지 수도권 평균(41%)의 두 배가 넘는 상승률이었다.

2016년 전매제한이 풀려 강남지구가 4억5000만원 뛴 8억원, 위례는 4억원 오른 8억5000만원이 됐다.

디에이치 자이 개포 조감도.

강남지구와 위례가 전매제한으로 묶여 있던 기간은 수도권 주택시장이 2008년 금융위기 후유증을 앓다 벗어나던 때다. 한창 떨어졌다 다시 오르면서 5년 전 시세를 회복하는 정도였다. 집값 상승률이 1% 정도로 같은 기간 서울 물가상승률(8%)에도 한참 못 미쳤다.

분양 때 ‘로또’가 아니었는데 지나고 보니 ‘대박’을 터뜨린 아파트도 있다. 강남권 재건축 단지다. 정부가 아니라 시장이 로또로 키웠다.

지난달부터 입주를 시작한 서초구 서초동 래미안에스티지S(옛 우성2차). 2015년 10월 3.3㎡당 3850만원에 분양됐다. 84㎡가 13억원이었다. 2015년은 집값이 많이 오르고 거래가 급증하며 기존 주택시장이 활황이었다. 이 바람을 타고 분양가가 고개를 들었다. 강남권 재건축 단지 분양가가 3.3㎡당 4000만원 시대를 눈앞에 두고 있었다. 래미안에스티지S 분양가가 비싸다는 평이 많았다.

현재 84㎡의 시세는 18억원까지 나간다. 2년 반 만에 5억원 뛰었다. 판교·위례 등의 ‘신도시 로또’보다 더 센 ‘강남 재건축 로또’인 셈이다.

신도시 '반값 아파트' 위에 강남 재건축  

개포8단지는 신도시 로또와 강남 재건축 로또를 모두 아우른다고 볼 수 있다. 사실상 분양가상한제나 마찬가지인 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 가격이 주변 시세보다 저렴하다. 각종 규제 등으로 강남권 신규 아파트 공급 부족에 대한 우려가 커 앞으로도 새집 가격은 강세를 띨 것이란 전망이 많다.

개포8단지 분양가는 3.3㎡당 4160만원이다. 1년 반 전인 2016년 8월 인근 개포주공3단지(디에이치아너힐즈) 분양가(3.3㎡당 4140만원) 수준에서 제자리걸음이다. 이 기간 강남구 기존 아파트 가격은 16% 뛰었다.

주공3단지를 비롯해 인근에 분양된 단지들의 분양권은 84㎡ 기준으로 18억~20억원까지 나간다. 개포8단지 84㎡가 기준층 기준으로 14억원이다.

개포8단지는 입지여건·상품성 등에서 이 일대에 앞서 분양된 단지들에 손색이 없다. 대모산과 양재천을 끼고 있어 주거환경이 쾌적하다. 분당선 대모산입구역과 지하철 3호선 대청역을 이용할 수 있다. ‘사교육 1번지’인 대치동 학원가가 가깝다.

국내 내로라하는 주택건설사인 현대건설과 GS건설이 공동으로 짓는다. 현대건설이 개포주공3단지에 선보인 고급주택 브랜드인 ‘디에이치’가 두 번째로 이 단지에 적용된다.

업계는 현재의 주변 분양권 시세를 고려해 근 3년 6개월 뒤인 2021년 7월 입주할 무렵 개포8단지 시세가 3.3㎡당 6000만원은 무난할 것으로 본다. 지금 당장 주변 분양권 시세가 5500만~5800만원이다. 개포8단지는 분양권 전매 금지 대상이어서 입주 후에나 팔 수 있다.

3.3㎡당 6000만원으로 보면 주택형에 따라 4억~10억원의 차익을 기대할 수 있다. 84㎡가 예상 시세 20억원, 차익 6억원이다. 복층형 펜트하우스인 전용 173,176㎡가 현재 30억원에서 40억원 넘게까지 오를 것으로 보인다.

역대 최고의 로또다.

펜트하우스 분양가 30억원에 웃돈 10억 예상 

로또 예상 금액과 함께 시장의 화제는 청약경쟁률과 당첨 가능성이다. 일부에선 ‘10만 청약설’도 들린다.

2016년 이후 분양된 강남권 재건축 단지는 11곳이다. 평균 경쟁률이 47.5대1이다. 최고 경쟁률은 2016년 10월 신반포5차를 다시 짓는 아크로리버뷰 306대 1이었다. 가장 최근에 분양됐고 개포8단지와 청약자격·분양조건이 비슷한 개포시영(래미안강남포레스트)이 지난해 9월 41대이었다.

개포8단지가 강남권 재건축 경쟁률 기록을 갈아치우지는 못할 것 같다. 물량이 많아서다. 2016년 이후 분양된 강남권 재건축 일반분양물량은 모두 합쳐도 1600여가구다. 개포8단지 일반분양물량이 특별공급분을 제외하고 1200여가구다. 2016년 이후 강남권 재건축 단지 누적 청약자는 7만6000여명이었다. 가장 많은 개별 단지 청약자는 지난해 9월 서초구 잠원동 신반포6차(신반포 센트럴자이) 1만6000여명이다.

가격 부담이 크다. 개포8단지에서 가장 작은 63㎡의 분양가가 11억원이다. 중도금 대출보증이 안 돼 자력으로 중도금을 마련해야 한다. 주택형별로 중도금이 6억6000만~18억원이다.

개포8단지 10가구 중 8가구가 무주택 세대주에 우선 분양된다. 85㎡ 이하는 100%, 초과는 50%를 청약가점제에 따라 당첨자를 가린다. 85㎡ 100% 가점제 적용은 강남권 재건축 단지에서 개포8단지가 처음이다.

청약가점제는 무주택 기간, 부양가족수, 청약통장가입기간 등으로 매긴 점수다(만점 84점). 일반분양물량은 1232가구 중 가점제 몫은 1018가구다. 분양가가 30여억원인 펜트하우스 6가구 중 2가구도 가점제 대상이다. 무주택 세대주에게 우선 분양되는 역대 최고가 분양가다.

청약가점제 물량 1082가구 

가점제가 개포8단지와 비슷하게 적용된 단지가 개포시영이었다. 85㎡ 이하 75%, 초과 50%였다. 커트라인이 49~66점이었다. 평균 점수는 57~68점이었다. 분양가 21억여원이고 가점제 몫이 7가구였던 136㎡의 평균 점수가 60점이었다.

업계는 물량가격 등을 고려하면 60점 이상이어야 안정권일 것으로 본다. 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 각각 12년이고 부양가족수가 3명이면 60점이다.

입주 후 ‘로또’를 팔아 실제로 손에 쥐는 금액이 얼마나 될까. 로또 당첨금은 많게는 30% 가량의 세금이 빠진다. 지난 17일 로또 1등 당첨금은 27억1000만원이었다. 세금을 뺀 실제 수령액은 70% 정도인 18억5000만원이다.

‘로또 아파트’에는 이보다 훨씬 많은 돈이 빠져나간다. 입주할 때까지 중도금 이자가 들고 입주하면서 취득세, 팔 때 양도세를 내야 한다. 비싼 집이고 웃돈이 많이 붙을 것으로 예상돼 세율이 높다.

9억원이 넘는 고가주택이어서 취득세가 85㎡ 이하 3.3%, 초과 3.5%다. 63㎡가 3600만원이고 가장 큰 176㎡는 1억원이 넘는다.

양도세가 만만찮아 나가는 돈의 대부분을 차지한다. 입주 후 바로 팔면 보유 기간 1년 미만의 단기양도여서 양도세가 40%에 달한다. 단일세율이어서 누진세가 적용되는 기본세율 6~42%보다 세금이 훨씬 많다.

2주택 이상을 보유한 다주택자는 양도세 중과 적용을 받기 때문에 남는 게 더 적다. 40%와 기본세율에 10% 포인트(2주택자)와 20%포인트(3주택 이상)를 합친 가산세율 중 더 많은 세금을 내야 한다.

3주택자 20% 정도만 남아 

시뮬레이션해보면 차익의 절반도 남지 않는다. 다주택자는 차익의 대부분이 세금 등으로 들어간다. 84㎡가 차익 6억원 중 무주택자로 분양받은 1주택자는 3억5000만원, 2주택자 4억원, 3주택자는 4억5000만원 정도를 세금 등으로 내게 된다. 1주택자도 남는 게 40% 정도다. 3주택자는 25%에 불과하다. 중도금 이자가 7000만원, 취득세 5000만원이고 3주택자 양도세가 3억3000여만원이다.

차익이 10억원인 펜트하우스 당첨자가 손에 쥐는 돈은 1주택자 3억7000만원, 2주택자 2억8000만원, 3주택자 1억8000만원이다.

양도세를 줄일 수 있는 방법이 있다. 1주택자는 비과세 혜택을 활용하는 게 유리하다. 양도가격 9억원 초과는 2년 거주 요건을 채우더라도 전액 비과세 혜택을 보지 못하고 9억원 초과분에 대해서는 세금을 내야 한다. 2년 거주하면 양도세를 많게는 1억5000만원 넘게 아낄 수 있다. 2년 거주하는 동안 재산세와 종합부동산세를 내야 한다. 분양가 기준으로 2년간의 보유세가 800만~4200만원이다.

양도세를 줄일 수 있는 방법으로 증여가 있다. 전매 금지 동안 분양권 명의가 바뀌는 증여가 허용되지 않지만 배우자에게는 예외적으로 가능하다. 배우자 증여는 6억원까지 증여세가 없다.

배우자에게 증여해 지분을 쪼개면 차익도 나뉘어 양도세가 줄게 된다. 절세할 수 있는 금액이 2000만원 선이다. 워낙 비싼 집이어서 배우자 증여에 따른 절세 효과가 저렴한 주택보다 덜하다.

분양권 증여는 분양 계약 후 빠를수록 좋다. 증여재산가액 산정 기준이 시가여서 분양권의 경우 분양가에 웃돈(프리미엄)을 합친 금액이 된다. 전매 금지 단지에는 웃돈이 없는데 과세당국에서 주변 단지 분양권 시세를 참고할 수 있다.

개포8단지 웃돈에서 세금 등으로 적지 않은 금액이 빠져나가더라도 일반인은 땀과 노력으로 벌기 힘든 액수다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr