[더,오래] 부동산, 부부 공동 명의하면 얼마나 절세되나

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최용준

최용준의 절세의 기술(12)

단독 명의보다 부부 공동명의로 하는 것이 세금 면에선 훨씬 유리하다. [일러스트 이창희]

정부가 다주택자에 대한 양도세 부담을 늘리고 향후 보유세도 인상하는 방안을 검토하고 있다. 그러다 보니 부동산 관련 세 부담을 줄이기 위한 방법으로 부동산을 부부 공동명의로 변경하려는 사람이 많다. 부부 공동명의로 할 경우 어떤 절세효과가 있을까?: 투자의 원칙 중에 ‘계란을 한 바구니에 담지 말라’는 말이 있다. 즉, 분산투자를 통해 위험을 분산하는 것이 현명한 투자라는 것이다. 세금도 마찬가지다. 명의를 분산해 두어야 훨씬 세 부담을 줄일 수 있다. 단독 명의보다 부부 공동명의로 하는 것이 세금 면에서는 훨씬 유리한 경우가 많다. 특히 다주택자라면 더욱 그렇다.

1주택자, 공동명의로 바꿔도 절세효과 크지 않아

시세 15억원(기준시가 약 11억)의 아파트 1채를 보유한 김 씨. 매년 재산세(지방교육세, 도시계획세 포함) 330만원과 종합부동산세(농어촌특별세 포함) 50만원을 내고 있다.

만일 처음부터 부부가 각자 50%씩 부부 공동명의로 취득했다면 보유세 부담은 어떻게 달라졌을까? 종합부동산세는 부부의 주택가격을 합치지 않고 각자 계산한다. 주택의 기준시가에서 6억원(1가구 1주택 단독명의의 경우 9억원)을 공제받을 수 있다. 즉, 단독명의 주택은 기준시가 9억, 부부 공동명의 주택은 기준시가 12억원을 넘지 않는다면 종합부동산세 부담은 없다.

따라서 김 씨가 처음부터 부부 공동명의로 취득했다면 종합부동산세는 한 푼도 내지 않았을 것이다. 그러나 재산세는 일단 주택 전체에 대해 세금을 계산한 뒤 공동명의자인 부부에게 나눠서 부과한다. 이 때문에 단독명의나 공동명의나 모두 동일하게 330만원을 부담하게 된다. 결국 단독명의와 부부 공동명의의 보유세 부담 차이는 매년 종합부동산세 50만원씩인 셈이다.

단독명의와 부부 공동명의의 보유세 부담 차이는 매년 종합부동산세 50만원씩인 셈이다. [중앙포토]

그러므로 김 씨가 지금에서야 부부 공동명의로 바꾸는 것은 신중할 필요가 있다. 매년 50만원을 아끼기 위해 공동명의로 바꾸는 과정에서 취득세와 등기비용, 그리고 경우에 따라 증여세(배우자에게 6억 초과 증여 시)까지 내야 하는 등 더 큰 지출을 하게 될 수도 있기 때문이다.

1주택자가 부부 공동명의로 바꿀 경우 향후 양도세 부담도 줄어든다. 김 씨가 단독명의의 아파트를 지금 15억원에 판다면 약 1900만원의 양도세를 내야 한다. 그러나 배우자에게 증여세를 내지 않도록 6억원에 해당하는 지분(6/15)만 증여 후 5년 뒤 양도한다면 880만원 정도로 약 1천만원가량 세 부담이 줄어든다. 그러나 증여 과정에서 취득세 등까지 고려한다면 그리 절세효과가 크지 않은 편이라 볼 수 있다.

다주택자·공동명의가 보유세·양도세 모두 유리

다주택자라면 1명이 모두 보유하는 것보다 부부 공동명의가 훨씬 유리하다. 물론 보유세 부담은 크게 줄어들지는 않는다. 시가 10억원인 아파트 2채를 보유하고 있는 박 씨는 매년 재산세 370만원, 종합부동산세 250만원, 총 620만원의 보유세를 부담한다. 만일 아내에게 아파트 1채의 지분 60%를 증여한다고 가정해 보자. 그 이후 부부의 재산세 합계는 동일하지만, 종합부동산세는 매년 130만원가량 줄어든다.

다주택자가 부부 공동명의로 바꾸는 이유는 사실 양도세 부담이 많이 감소하기 때문이다. 물론 박 씨가 주택 일부를 아내에게 증여하더라도 양도세는 부부의 주택 수를 합하여 판단하기 때문에 여전히 다주택자에 해당해 양도세 중과세를 피할 수 없다.

양도세는 부부의 주택 수를 합하여 판단하기 때문에 양도세 중과세를 피할 수 없다. [중앙포토]

4월부터 박 씨는 2주택자로서 조정대상 지역에 있는 집을 양도하면 기본세율(6~42%)에 10%가 가산되어 16~52%의 세율로 과세한다. 또한 장기보유 특별공제도 받을 수 없어 양도세 부담이 훨씬 더 커진다. 그 결과 박 씨의 취득가액이 2억원이라면 양도차익 8억원에 대해 4억 1700만원의 양도세를 부담해야 한다.

만일 박 씨가 아내에게 아파트 1채의 지분 60%(증여금액 6억원)를 증여한다면 6억원이 공제돼 증여세 부담은 없다. 그 후 아파트를 5년 뒤 지금 시세대로 양도한다면 박 씨 부부는 여전히 다주택자로서 중과세되지만, 양도세 부담은 1억 4700만원으로 줄어든다. 즉, 배우자 증여를 통해 약 2억7000만원의 양도세 부담을 줄인 셈이다.

세 부담이 줄어든 이유는 간단하다. 배우자 증여를 통해 배우자 지분만큼은 양도차익을 크게 줄여 놓았기 때문이다. 단, 증여받은 후 5년 뒤에 양도해야 이러한 절세 효과를 거둘 수 있다는 점을 명심해 두자.

3주택을 보유한 경우도 마찬가지이다. 남편 2채, 아내 1채를 보유한 부부는 서로 각각 1채씩 시차를 두고 서로에게 증여하는 방법도 가능하다. 물론 취득세 부담이 있겠지만 향후 양도세 절감 효과는 비교할 수 없이 크다.

세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사 tax119@msn.com