[더,오래] 1세대1주택자가 집 팔았는데, 웬 양도세?

중앙일보

입력

업데이트

최용준

최용준의 절세의 기술(11)

1세대 1주택자 일지라도 비과세 대상이 아닌 이유는 무엇일까? [중앙포토]

홍 씨는 얼마 전 세무서로부터 양도세를 납부하라는 안내를 받았다. 1년 전 아파트를 양도했지만 1세대 1주택자라 양도세가 비과세된다고 생각해 신고조차 하지 않았다. 뒤늦게 자신이 비과세 대상이 아님을 알게 된 홍 씨. 과연 무엇이 문제가 된 것일까?: 1세대 1주택자가 집을 양도하면 양도세가 비과세가 된다는 사실은 많이 알려져 있다. 그러나 의외로 홍 씨처럼 당연히 양도세가 비과세되는 줄 알고 안심하고 있다가 추후 세금이 추징되는 사례가 꽤 많다. 사소한 실수로 양도세 비과세를 받지 못한 사례와 함께 그 대안을 찾아보자.

오피스텔 ‘주거용’이면 주택 수에 포함

1세대 1주택자로서 양도세 비과세를 받으려면 말 그대로 주택 1채만을 보유한 1주택자이어야 한다. 만일 본인이 양도하려는 주택 외에 월세를 받는 오피스텔이 따로 있다면 오피스텔은 주택 수에 포함될까?

소유자 본인이 오피스텔에 대해 상가용으로 임대사업자 등록을 했으니 문제가 없을 거라 생각하면 오산이다. 중요한 것은 임차인이 오피스텔에서 어떤 사업이든 사업자등록을 하고 실질적으로 사업 활동을 하고 있는지가 중요하다. 만일 임차인이 사실상 주거용으로만 사용할 뿐 사업용으로 사용하고 있지 않다면 오피스텔은 ‘주택’에 해당해 주택 수에 포함된다.

양도하려는 주택 외에 주거용 오피스텔을 보유하고 있다면 오피스텔을 주택임대사업으로 등록하여 주택 수에서 제외하는 것이 좋다. [중앙포토]

임차인이 주거용으로 사용하는지는 전입신고 여부만 확인해도 알 수 있다. 이 때문에 간혹 임차인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대해 마치 오피스텔이 공실인 것처럼 위장하는 경우도 있다.세무당국에서는 관리사무실을 통해 입주자 현황, 관리비나 전기요금 납부 내역 등을 확인해 실제 입주여부를 충분히 파악할 수 있다.

양도하려는 주택 외에 주거용 오피스텔도 보유하고 있다면 2주택자에 해당하기 때문에 오피스텔을 주택임대사업으로 등록해 주택 수에서 제외되도록 조치해 두는 것이 좋겠다.

1년 이내 일시적 2주택자도 양도세 대상

일시적 2주택인 경우 양도세가 비과세 되려면 종전주택 취득 후 최소 '1년' 후 새집을 샀다가 '2년' 이상 보유한 종전주택을 새집 산 날로 부터 '3년' 이내에 팔아야 하는 '1-2-3'요건을 다 갖춰야 한다. [중앙포토]

새집을 사고 나서 3년 이내에 종전 주택(2년 이상 보유)을 양도하면 비과세되는 것을 흔히 ‘대체취득’ 또는 ‘일시적 2주택’ 비과세라 부른다. 매우 간단해 보이지만 사실 정확한 요건을 몰라 안타깝게도 비과세를 받지 못하는 경우가 많다.

일시적 2주택인 경우로서 양도세가 비과세 되려면 몇가지 요건을 다 갖춰야 한다. 종전 주택(A) 취득 후 최소 1년이 지난 뒤 새집(B)을 샀다가 2년 이상 보유한 A를 B를 산 날로부터 3년 내에 팔아야 비로소 비과세가 된다.

만일 2014년 6월 A를 취득 후 1년이 채 지나지 않은 2015년 3월 B를 샀거나 증여받은 경우라면 3년 이내인 2018년 2월 A를 팔더라도 양도세가 비과세되지 않는다. ‘종전 주택(A) 취득 후 최소 1년 이 지난 뒤에서야 새집(B)을 사야 한다’는 요건을 갖추지 못했기 때문이다. 즉, 1년이라는 단기간 내에 2주택자가 된 경우라면 양도세 비과세가 적용되지 않으므로 주택임대사업으로 등록하는 등 세 부담을 줄일 수 있는 다른 대안을 찾아야 한다.

미등기 주택도 세금내야

세무서로부터 양도세를 납부하라는 연락을 받은 홍 씨는 그제야 오래전부터 가지고 있던 땅에 미등기 주택 한 채가 있다는 사실이 떠올랐다. 세법에서는 건축허가를 받지 않은 불법 건축물이 주거용으로 사용되고 있으면 주택 수에 포함한다.

세무서는 건축허가를 받지 않고 불법으로 건축되었더라도 주거용으로 사용되고 있는 건물이면 주택 수에 포함시켜 재산세를 부과한다. [중앙포토]

홍 씨에게 미등기 주택이 있다는 사실을 세무서는 어떻게 알아냈을까? 아무리 무허가 주택이라도 지자체에서는 현장 실사를 통해 재산세를 부과하고 있는데, 세무서는 이러한 재산세 납부 기록을 통해 홍씨가 주택을 한 채 더 가지고 있다는 사실을 파악한 것이다. 최근에는 인터넷으로 위성 사진을 쉽게 살펴볼 수 있어 무허가 건물 여부를 확인하는 일이 어렵지 않다.

물론 미등기 주택을 무조건 주택 수에 포함하는 것은 아니다. 전기나 수도 시설도 없이 사실상 방치돼 사람이 도저히 살기 어려운 폐가에 가깝다면 주거 기능을 상실했다고 보고 주택으로 보지 않는다. 또한 일정 요건을 갖춘 농어촌주택에 해당한다면 주택 수에 포함되지 않는다.

1세대 1주택자의 양도세 비과세는 많은 사람이 누리는 혜택이지만 반면에 사소한 실수로 세금이 추징되는 경우도 많다. 돌다리도 두들겨보는 자세로 미리 점검하고 살펴보는 것이 최고의 절세방법이라 해도 과언이 아니다.

최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 tax119@msn.com