[더,오래] 두 자녀에 상가 2채 증여, 공동명의가 유리한 이유

중앙일보

입력 2018.02.03 06:00

업데이트 2018.02.05 09:35

최용준의 절세의 기술(10)
마 씨는 작은 상가 건물 두 채를 딸과 아들에게 증여하기로 마음을 먹었다. 평소 딸과 아들의 차별을 두지 않던 그는 재산도 둘에게 공평하게 나누어 주려고 했다. 그런데 막상 증여하려다 보니 두 상가를 각각 1채씩 나누어 줄 것인지 아니면 공동명의로 증여할 것인지 고민이 됐다. 결국 마 씨는 지인들에게 자문했다.
지하철 상계역 부근 상가(내용과 연관없는 사진). [중앙포토]

지하철 상계역 부근 상가(내용과 연관없는 사진). [중앙포토]

마 씨의 지인들은 두 가지 의견으로 팽팽히 갈렸다. 공동명의로 해주면 훗날 자녀 사이에 다툼의 씨앗이 될 수 있으니 절대 공동명의는 안된다는 의견이 있었다. 반대로 상가를 한 채씩 나눠주면 오히려 자녀들이 더 싸울 수도 있으니 그냥 공동명의로 해야 한다는 주장도 나왔다. 너무 상반된 의견에 마 씨의 고민은 더 깊어져 간다. 각각 한 채씩 줄 때와 공동명의로 하는 경우 장단점은 무엇이고 자녀들의 다툼이 왜 생기는지 살펴보자.

향후 두 상가의 가격이 벌어질 경우
가격 차이에 따른 분쟁 소지 사라져
부모가 임대관리하다 팔면 양도세 절세

마 씨의 오랜 친구 송 씨는 자녀들에게 부동산을 공동명의로 물려주는 것에 반대한다. 송 씨가 직접 겪은 일이기 때문이다. 선친으로부터 상가 1채를 송 씨 4남매가 공동으로 상속받았는데, 이후 남매들의 다툼이 끊이지 않았다. 공동명의로 상속받은 것이 왜 싸움의 불씨가 된 걸까?

상가 임대 관리는 장남인 송 씨가 했다. 송 씨는 나름 공정하게 임대수익을 나눠줬지만, 동생들은 그 노고를 몰라주고 불평만 늘어놓았다. 형제들의 싸움이 도를 넘어서기 시작한 것은 건물 매각을 놓고 서로 의견이 갈리면서다. 사업을 하는 한 동생이 어려워지면서 당장 현금이 절실해지자 팔자고 했으나 나머지는 절대 안 된다며 언성을 높였고, 급기야 각자의 배우자들이 개입하면서 돌이킬 수 없는 큰 싸움이 되고 말았다.

결국 서로 마음이 상해 이제는 거의 왕래 없이 지낸 지 오래된 상태다. 이처럼 부동산을 공동명의로 증여 또는 상속하는 경우 자녀들의 생각이 부딪히면서 불화의 빌미가 될 수 있다. 그래서 마 씨는 두 자녀에게 상가 한 채씩 증여하는 쪽으로 마음이 기울었다.

각자 명의는 분쟁 소지 커
공동명의로 나눠주나 각각 1채씩 나눠주나 자녀들이 불만을 가지기 시작하면 부모가 어떻게 해주더라도 결국은 싸운다. [중앙포토]

공동명의로 나눠주나 각각 1채씩 나눠주나 자녀들이 불만을 가지기 시작하면 부모가 어떻게 해주더라도 결국은 싸운다. [중앙포토]

그러나 마 씨의 아내는 각자 한 채씩 나눠 주는 것이 더 위험할 것 같다고 생각한다. 지금은 상가 두 채의 시가가 비슷하지만, 나중 일은 모르지 않느냐는 것이다. 시간이 흘러 딸의 상가건물은 몇 배가 오르고 임대료도 올랐지만, 아들이 증여받은 상가는 죽을 쑨다면 과연 가만히 있겠느냐는 걱정이다.

물론 그때 아들에게 또 다른 재산을 증여해주면 되겠지만, 딸이 반대하면 분쟁이 될 수 있다. 나중에 마 씨 부부의 노후자금마저 바닥난다면 남매간의 균형을 맞춰줄 여력이 없으니 둘 중 하나는 불만을 가질 법하다.

이처럼 각각 한 채씩 나눠주는 방법도 향후 가격 차이가 크게 벌어지면 형제간 싸움이 될 수 있다. 결론은 공동명의로 나눠주나 각각 한 채씩 나눠주나 자녀들이 불만을 가지기 시작하면 부모가 어떻게 해주더라도 결국은 싸운다는 것이다. 따라서 상대적으로 가장 분쟁의 소지가 작은 방법을 찾는 것이 중요하다.

고심 끝에 마 씨는 상가 두 상가 모두를 두 남매 공동명의로 증여해 주기로 결정했다. 지금 시가는 서로 비슷하지만 향후 가격 차이가 크게 벌어질 수도 있다는 점을 더 반영한 결정이다. 상가 두 채의 시가가 벌어지더라도 공동명의로 해 놓으면 결국 같이 오르고, 같이 떨어지는 셈이니 남매가 불만을 가질 이유가 없기 때문이다.

증여 후 임대 관리하다 매각하기로
공동명의로 나눠주면 향후 양도세 부담도 크게 줄일 수 있다. 일러스트 이창희

공동명의로 나눠주면 향후 양도세 부담도 크게 줄일 수 있다. 일러스트 이창희

또한 마 씨는 남매의 우애가 깊은 편이라는 점도 고려했다. 물론 각자 결혼을 하고 상황이 달라지면 어떻게 될지 모른다. 그래서 향후 자녀들이 공동명의로 된 상가 때문에 다투지 않도록 마 씨가 직접 임대 관리를 계속할 생각이다. 그리고 파느냐 마느냐로 다투지 않도록 일정 시점이 지나면 마 씨가 상가를 모두 팔아 자녀들 몫을 나눠줄 계획이다. 그 이후 각자의 몫으로 무엇을 하든 그건 자녀들에게 맡기면 된다.

공동명의로 나눠주면 향후 양도세 부담도 크게 줄일 수 있다. 가령 상가 A와 B의 양도차익이 각각 5억원이라고 가정해 보자. 남매 공동명의로 된 상가 A를 양도하면 양도차익이 2억5000만원씩 둘로 나뉘어 1인당 약 5000만원씩 양도세를 내면 된다. 그다음 해 상가 B를 양도해도 마찬가지이다. 결국 자녀들은 각자 1억원의 양도세를 부담하는 셈이다.

그러나 상가를 각자 명의로 할 경우 상가 한 채당 양도차익 5억원에 대해 약 1억 2500만원씩 양도세를 내야 한다. 즉, 상가가 1인 명의로 되어 있는 것보다 공동명의로 되어 있는 것이 자녀들의 양도세 부담 면에서는 훨씬 유리한 것이다.

이처럼 부모가 증여 후에도 주도권을 가지고 자녀의 부동산을 관리할 수 있다면 공동명의로 나눠 주는 것이 몇 가지 장점을 더 가지고 있다고 볼 수 있다.

최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 tax119@msn.com

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