[새해 주택시장에 '세금 폭탄' 주의보] 양도세 중과 이어 보유세 인상 카드 만지작

중앙일보

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4월 1일부터 다주택자 양도세 중과 9년 만에 재도입 ... 상반기 안에 보유세 개편안 초안 마련 계획

서울 잠실 일대 아파트. 다주택자가 4월부터 강남권을 비롯한 조정대상지역 내 주택을 양도하면 양도세가 중과된다. 강남권 주택을 겨냥한 보유세 인상도 검토되고 있다.

새해 부동산시장의 화두는 단연 ‘세금’이다. 집을 두 채 이상 갖고 있는 다주택자를 중심으로 세금 부담이 커진다. 양도세가 크게 늘고 보유세 인상 여부가 이슈로 떠올랐다. 집값 급등을 잡기 위해 세제를 적극 활용했던 과거 노무현 정부와 마찬가지로 문재인 정부도 세제에 기대를 걸고 있다. 세금 증가는 실제로 손에 쥐는 돈을 줄여 투자 수익성을 떨어뜨린다.

지난해 8·2 부동산 대책에 따라 오는 4월 1일부터 다주택자 양도세 중과가 9년 만에 다시 도입된다. 2주택자와 3주택 이상자에 대해 높은 세율을 적용한다. 중과 방식은 노무현 정부 때와 다소 다르다. 노무현 정부는 전국을 대상으로 일률적인 단일 세율을 적용했다. 2주택자 50%, 3주택 이상 60%였다. 이번 양도세 중과는 정부가 투기 과열 우려가 있는 곳으로 지정한 조정대상지역이다. 조정대상지역은 집값 상승률 등이 높은 곳으로 청약·대출·양도세 등의 강한 규제가 적용되는 곳이다. 현재 서울 전역(25개구)을 비롯해 전국 40개 시군구가 지정돼 있다.

조정대상지역은 청약·대출·양도세 종합 규제

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세율은 기본세율에 일정한 가산세율을 합친다. 기본세율은 과세표준(세금 산출 대상 금액)에 따라 6~42%다. 지난해까지는 6~40%였는데 올해부터 과세표준 3억원 초과에 대해 2% 포인트 올랐다. 3억원 초과~5억원 이하가 38%에서 40%, 5억원 초과 40%에서 42%다. 중과 가산세율은 2주택자 10%포인트, 3주택자 20%포인트다. 세금 증가 부담은 단일 세율만 못하다. 과세표준이 적을수록 세금 증가율이 훨씬 더 높다. 단순히 세율만으로 보면 3주택자 기준으로 중과 전 6%와 42%가 모두 60%로 올라간다. 가산세율 방식은 적은 과세표준에 해당하는 양도세 증가를 완화시켜 주는 셈이다.

중과와 함께 장기 보유 특별공제도 없어진다. 장기 보유 특별공제는 원래 양도차익에서 물가상승분만큼은 빼주기 위한 것이다. 자연적인 물가상승분을 제외한 실질 양도차익을 기준으로 세금을 매기려는 취지다. 장기 보유 특별공제율은 10년 이상 보유하면 최대 30%다. 세율이 올라가고 장기 보유 특별공제가 없어지는 만큼 같은 양도차익의 세금이 급증한다. 4월 양도세 중과에 앞서 일부 중과가 이미 시행되고 있다. 지난해 8·2 대책 후 투기지역으로 지정된 강남권 등 12곳에선 3주택자 양도세가 중과되고 있다. 기본세율에 10%포인트가 가산된다. 이 경우엔 장기 보유 특별공제는 인정된다.

4월 본격 양도세 중과로 2주택자의 부담이 크게 늘어나게 된다. 5년 보유한 2주택자 기준으로 4월 이전과 4월 이후 양도세를 비교하면 양도차익 1억원의 경우 1400여만원과 2800여만원으로 세금이 두 배로 늘어난다. 양도차익 4억원에 대해서는 1억여원과 1억7000여만원이다. 3주택자는 양도차익 1억원의 양도세가 2200여만원, 3800여만원이다. 양도차익 4억원에는 1억4000여만원, 2억1000여만원이다. 김종필 세무사는 “양도차익과 보유 기간이 같더라도 장기 보유 특별공제가 적용되지 않으면 과세표준이 커져 양도세 중과 효과가 증폭된다”고 말했다.

다주택자는 양도세 중과를 겁내기에 앞서 중과 예외 조항에 해당하지 않는지 확인할 필요가 있다. 중과에서 빠지는 주택이 적지 않기 때문이다. 중과 대상에서 빠지면 기본 세율로 양도세를 낸다. 일부는 아예 비과세 혜택도 볼 수 있다. 정부는 최근 중과 제외 주택 기준을 확정했다. 저가거나 일시적이거나, 어쩔 수 없이 소유한 주택, 정부가 정책적으로 장려하는 주택 등이다. 공시가격 1억원 이하와 군이나 읍면 지역 공시가격 3억원 이하가 저가 주택이다. 군 및 읍 면 지역 3억원 이하는 보유 주택 수 계산에서도 제외된다. 3억원 이하 주택 한 채와 일반 주택 두 채를 가진 사람이 일반 주택 한 채를 팔 때는 2주택자에 해당한다. 일시적인 주택은 결혼, 부모 봉양, 직장 이전 등 사정으로 주택 수가 늘어난 경우다. 2주택자로 한 채를 처분할 때 1주택자 비과세 요건에 맞으면 양도세를 내지 않는다. 1주택자 양도세 비과세 요건은 2년 이상 보유거나 조정대상지역에서 지난해 8월 3일 이후 취득한 집이라면 2년 이상 거주다.

양도세 중과 예외 조항 확인해야

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중과 제외 주택은 대부분 본인의 선택에 상관 없이 정해져 있는데 중과 제외 대상으로 만드는 방법이 있다. 임대주택 등록이다. 등록 당시 공시가격 6억원 이하로 준공공임대 등으로 등록해 8년 이상 임대한 후 팔면 중과 대상이 아니다. 오는 3월 말까지 등록하면 5년 이상이면 된다. 다주택자는 중과를 각오한 버티기, 중과 전 매도, 임대사업자 등록 중 선택해야 할 기로에 서 있다. 앞으로 집값 전망이 불확실하기 때문에 중과로 늘어나는 세금만큼 집값이 오르기를 기대하기가 어려울 것 같다. 박정현 세무사는 “다주택자로 중장기적으로 집을 보유할 생각이라면 서둘러 임대주택으로 등록하는 게 낫다”고 말했다. 오는 4월 말 이후엔 임대주택 등록을 하고 싶어도 못할 수 있다. 4월 말에 올해 1월 1일 기준 공시가격이 발표되는데 지난해 집값 상승으로 올해 공시가격이 오를 것으로 예상된다. 6억원 이하인 집이 6억원을 넘길 수 있다. 조정대상지역에선 1월 1일부터 분양권 양도세도 중과 대상이다. 세율은 50% 단일 세율이다. 분양권 양도세 기본세율은 보유기간 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 6~42%(주택 양도세와 동일)다.

올해부터 상속·증여세도 다소 오른다. 세율은 변함이 없지만 신고기한(상속세 6개월, 증여세 3개월) 안에 신고할 경우 주어지는 신고세액 공제가 줄어든다. 공제금액이 현재 세액의 7%에서 내년 5%, 2019년 이후 3%로 감소한다. 상속 재산이 50억원인 경우 신고세액 공제 금액이 올해 1억 1000만원에서 내년엔 8000만원, 2019년 이후엔 5000만원으로 떨어진다.

신고세액 공제 줄어 상속·증여세도 다소 오를 듯

올해 부동산 관련 세제에서 ‘뜨거운 감자’는 보유세다. 정부는 지난해까지 주저하던 보유세 인상을 새해 들어 기정 사실화하고 있다. 정부는 1월 안에 대통령 직속 정책기획위원회 산하에 재정개혁특별위원회를 가동해 빠르면 상반기 내에 보유세 개편안 초안을 마련할 계획이다. 재정개혁특위는 세제·재정 전문가와 시민단체 및 경제단체 관계자, 학계 인사 등을 포함해 30명가량의 민간위원으로 구성된다.

보유세는 재산세와 9억원 초과(2주택 이상자 6억원 초과) 주택에 대한 종합부동산세(종부세)를 말한다. 재산세는 사실상 모든 국민의 세금 부담을 가져오는 것이어서 범위가 제한된 종부세가 보유세 인상 논의 대상이다. 종부세 대상 주택이 서울 강남권 등에 몰려 있어 이들 지역 집값을 억제하는 효과도 있다. 다주택자 주택을 중심으로 하되 한 채라 하더라도 초고가 주택은 타깃이 될 수 있다. 방식은 기준 금액 인하, 공시가격 상향, 공정시장가액 비율 상향, 세율 상향 등의 시나리오가 가능하다. 9억원 초과를 6억원 초과로 낮춘다든지, 세금 산정 기준인 공시가격을 높이는 식이다. 매년 1월 1일 기준으로 정부가 발표하는 공시가격은 대개 시세의 80% 선이다. 시세 반영률을 90% 등으로 올리면 세금을 올리는 효과를 낼 수 있다. 마찬가지로 공시가격 중 실제 세금을 계산하는 대상인 공정시장가액을 정하는 비율을 현재 80%에서 높이는 방법이 있다. 세율(0.5∼2%) 인상도 증세로 이어진다. 정부가 가장 손쉽게 할 수 있는 방법은 공정시장가액 비율 조정이다. 국회 통과 등의 복잡한 절차 없이 대통령령으로 정하면 된다. 이우진 세무사는 “증세 효과가 단기적으로 당장 나타나지는 않더라도 누적되면 상당한 부담이 될 수 있다”며 “양도세 중과에 이은 보유세 인상이 주택시장에 상당한 악재가 될 것”으로 내다봤다.

[박스기사] 신규 공공택지도 늘리려는 정부 - 강남·노원·은평구 그린벨트 풀리나

정부가 수도권 주택 공급 확대를 위해 서울을 포함해 신규 공공택지 31곳의 입지를 정하겠다고 밝힘에 따라 신규 택지에 대한 관심이 커지고 있다. 국토교통부는 1월 9일 주거복지 로드맵에 따라 총 40곳의 신규 공공택지를 조성하기로 하고 기존에 입지가 공개된 9곳 외에 31곳의 입지를 올해 말까지 선정할 계획이라고 밝혔다.

앞서 입지가 발표된 9곳은 성남 금토·복정지구와 구리 갈매역세권, 군포 대야미, 의왕 월암, 부천 괴안·원종 등 수도권 8곳과 경북 경산 대임지구다. 국토부는 남은 31곳 중 일부는 서울 내부에서 정하고, 수도권에서도 서울과 아주 인접한 지역 중에도 우량한 입지에서 지정할 예정이라고 강조했다. 국토부는 이들 신규 공공택지에서 신혼희망타운을 비롯해 공공임대, 공공분양뿐만 아니라 민간에 택지를 매각해 민간분양도 공급할 수 있다고 밝혔다.

서울 내부나 서울에 근접한 유망 입지의 경우 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통해 확보될 것으로 전망된다. 앞서 지정된 수도권 후보지 8곳도 70%가 그린벨트 지역이다. 다만 서울의 경우 가용 택지가 많지 않고 이미 위례신도시와 강남 공공주택지구(옛 보금자리주택지구) 등이 상당수 개발된 상태여서 대규모 개발은 어려울 것으로 예상된다.

업계에서는 현재 도시개발사업이 진행중인 강남구 개포동 구룡마을 일대와 강남 수서역 인근 자곡동 교수마을 일대, 강남구 세곡·일원동, 서초 내곡·우면동 등지에 남아 있는 자투리땅이 개발 가능지로 언급된다. 서울 노원·강북·은평구, 강서구 등지의 그린벨트도 후보지로 거론된다. 국토부 관계자는 “구체적 입지는 서울시와 협의를 거쳐야 해 현재로서는 정해진 것이 없다”고 말했다.

한편 부동산시장에서는 정부가 서울의 공공택지를 적극 지정하겠다고 밝힌 것과 관련해 그동안 정부가 서울 집값 상승 원인을 다주택자들의 주택 매입과 갭투자 등 투기적 수요에 따른 것이며, 공급 부족 때문이 아니라고 해왔던 기존의 주장을 뒤집은 것이 아니냐는 의견이 나온다.

익명을 요구한 한 전문가는 “6·19와 8·2 대책 등 현 정부가 내놓은 일련의 부동산 정책이 대출·세제·청약 등 수요 억제 위주였는데, 정부가 수요 정책만으로는 서울 집값을 잡는데 역부족이라고 판단한 것 같다”며 “결국 서울의 주택 구입을 원하는 수요는 많은데 공급은 부족하다는 시장의 진단을 정부가 인정한 것으로 해석된다”고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr