[더,오래] 팔기 아까운 집, 자녀에게 싸게 넘길 '절세의 기술'

최용준의 절세의 기술(9)

방문객들이 견본주택에서 아파트 모형도를 살펴보고 있다. [중앙포토]

2년 전 새 아파트로 이사 간 문씨는 요새 고민이 많다. 기존에 살던 집을 포함해 서울에만 2주택을 보유한 다주택자에 해당되기 때문이다. 물론 새 아파트를 산 날로부터 3년 안에 기존 집을 팔면 양도세는 비과세 되지만 향후 집값이 더 오를 것 같아 팔기는 아깝다. 그래서 이번 기회에 아들에게 좀 싸게 양도하면 문씨도, 아들도 서로 이익일 것 같은데 과연 문제가 없을지 궁금하다.

A. 오는 4월부터 양도세가 중과될 뿐 아니라 정부가 종부세 등 보유세 부담을 인상하는 방안까지 검토하고 있어 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 세부담을 줄이기 위해 미리 양도해 주택 수를 줄이는 방법도 있지만 최근 집값이 더 오르고 있어 팔기가 망설여진다. 그렇다고 계속 보유하자니 세금이 더 많아질 것 같아 불안하다. 그러다 보니 문씨처럼 차라리 자녀에게 싸게 양도하려는 사람들이 많아지고 있다. 자녀에게 싸게 팔면 부모는 양도세나 보유세 부담도 줄이고, 자녀는 싸게 살 수 있으니 부모와 자녀 모두에게 좋다고 생각하는 것이다. 물론 세법에서도 이러한 자녀와의 저가 거래를 어느 정도는 용인해 주고 있다. 하지만 그 정도가 지나치거나 편법으로 판단될 경우 각종 세금 문제가 생길 수 있으니 반드시 주의가 필요하다.

할인금액 3억원 넘지 않아야  

문씨가 자녀에게 집을 시가보다 싸게 판다면 깎아준 금액만큼 ‘증여’에 해당하는 것은 아닐까? 다 그렇지는 않다. 세법에서는 부모가 자녀에게 저가로 양도한 경우 그 거래금액과 시가의 차액, 즉 할인금액이 시가의 30% 또는 3억원을 넘는 경우에만 증여세를 과세한다. 다시 말해 시가의 70% 이상으로만 거래하면 증여로 보지 않고 정상거래로 본다는 뜻이다(단, 할인금액이 3억원을 넘지 않아야 함).

매매가 시가 70% 이상이면 증여세 면제 #1가구2주택 3년이내이면 양도세도 안 내

문씨가 팔려는 집의 시가가 8억원이라면 70%인 5억 6000만원 이상으로 아들에게 양도하면 증여세 문제는 생기지 않는다. 문씨가 깎아준 2억 4000만원에 대해서는 아들이 이익을 본 게 사실이지만 증여세를 내지 않아도 되는 셈이다.

시가 기준은 거래일 전후 6개월 매매사례가액

세법에서는 주택의 시가를 거래일 전후 3개월, 즉 6개월 매매사례가액을 시가로 정하고 있다. 만일 문씨가 자녀에게 양도하려는 주택이 아파트라면 같은 단지 내 유사한 아파트의 실거래가격이 기준이 된다. [중앙포토]

문씨는 자녀에게 양도하려는 주택의 시가를 얼마로 정해야 하는지 혼란스럽다. 세법에서는 거래일 전후 3개월, 즉 6개월 동안의 매매사례가액을 시가로 정하고 있다. 만일 문씨가 자녀에게 양도하려는 주택이 아파트라면 같은 단지 내 유사한 아파트의 실거래가격이 기준이 된다.

만일 단지가 작아 매매사례가액이 전혀 없다면 기준시가인 공동주택가격이 곧 시가가 된다. 따라서 평소보다 낮은 가격으로 거래되고 있거나 최근 매매사례가 없다면 자녀에게 보다 낮은 저가로 양도하기에 더 좋은 시기라고 볼 수도 있다.

그러나 아파트와 달리 단독주택의 경우 비교할 수 있는 매매사례가액이 없는 경우가 많아 기준시가가 곧 시가가 된다. 단독주택 기준시가의 시세 반영율이 통상 50~60% 수준인 점을 감안한다면 문씨가 자녀에게 양도하려는 주택이 아파트가 아닌 단독주택일 경우 저가 거래에 보다 유리하다.

가령 시세 8억원인 단독주택의 경우 기준시가가 4억 5000만원이라면 자녀에게 저가로 거래할 수 있는 최저한은 기준시가의 70%인 3억 1500만원이 된다. 즉 시세보다 4억 8500만원 만큼 자녀가 싸게 사더라도 증여세 문제가 되지 않는다는 것이다.

주의할 점은 부모와 자녀 간 거래는 국세청의 이목을 끌 수 있다는 점이다. 세무서는 부모‧자녀의 부동산 거래에 대해 그 매매대금이 실제로 오고 갔는지 반드시 점검을 한다. 만일 매매계약서와 달리 자녀가 부모에게 매매대금을 주지 않았다면 이를 매매가 아닌 증여로 보아 증여세를 추징할 수 있다. 따라서 반드시 자녀가 부모의 계좌로 매매대금을 지급한 사실을 구체적으로 입증할 수 있도록 준비가 필요하다.

또 하나 주의할 점은 부모‧자녀 간 거래에 대해 국세청이 자녀의 자금 출처를 조사할 수 있다는 점이다. 즉, 자녀가 문씨에게 지급한 매매대금 5억6000만원을 자녀가 어떻게 마련했는지 꼼꼼히 따져볼 수 있다.

주의할 점은 부모-자녀 간 거래에 대해 국세청이 자녀의 자금 출처를 조사할 수 있다는 점이다. [중앙포토]

그 과정에서 자녀가 매매대금을 마련할 만큼 충분한 소득 또는 대출금이 있었는지 살펴보고 과거 자녀의 통장 거래내역을 분석해 사전에 부모의 은밀한 증여가 있었는지 여부를 점검한다. 그러므로 자녀와 매매를 하기 전 향후 자금 출처 조사가 진행되더라도 문제될 소지가 없는지 먼저 신중히 살펴보고 결정해야 한다.

세법은 자녀와의 저가 거래에 대해 양도세 면에서는 증여세보다 더 엄격한 잣대를 적용한다. 부동산을 시가의 95% 이하(또는 할인금액이 3억원 이상인 경우)로 양도하면 이를 부당행위로 보아 시가로 양도세를 계산한다.

즉, 문씨의 집이 시가 8억원이라면 최소 95%인 7억 6000만원 이상으로 거래해야 한다는 것이다. 만일 문씨가 70%인 5억 6000만원에 아들에게 매도할 경우 증여세는 문제되지 않지만 양도세는 95%의 범위를 넘었으므로 시가인 8억원으로 양도세를 계산하게 된다. 결국 자녀에 대한 저가 거래로 양도세를 피해갈 수는 없다는 뜻이다.

다만 문씨는 새 주택을 산 후 기존 주택을 3년 내 양도하는 것으로 양도세가 아예 비과세 되기 때문에 양도세를 낼 필요는 없다. 문씨와 같이 양도세가 비과세되는 대상이라면 자녀에 대한 저가거래가 보다 유리하다고 볼 수 있다.

부모로부터 저가에 구입한 자녀의 경우 향후 양도세 부담이 커질 수 있다는 점도 유의해야 한다. 시가 8억원의 주택을 5억 6000만원으로 싸게 샀다면 그 대신 향후 양도차익 2억 4000만원이 생겨 양도세 부담도 커진다.

자녀가 1세대 1주택자로서 양도세 비과세 요건을 갖춘다면 향후 양도세 부담을 미리 걱정하지 않아도 된다. [중앙포토]

다만 자녀가 1세대 1주택자로서 양도세 비과세 요건을 갖춘다면 향후 양도세 부담을 미리 걱정하지 않아도 된다. 그러나 자녀 또한 다주택자라면 저가로 구입한 집일수록 향후 양도세 부담이 커질 수 있으니 주의할 필요가 있다.

자녀와 저가거래 단점도

문씨는 아들과의 저가거래를 서두르고 있는 반면 막상 아들의 반응은 떨떠름하다. 문씨는 이 집이 향후 더 크게 오를거라고 생각하고 있지만 아들 내외는 출퇴근 문제, 교육 문제 등의 이유로 그 집에 살고 싶어 하지 않기 때문이다. 오히려 다른 지역에 사두는 것이 멀리 보면 유리할 것이라는 게 아들의 생각이다.

더구나 아들의 입장에서는 저가 거래보다는 증여를 선호하는 경우가 많다. 아들의 전세금, 예금 뿐 아니라 모자란 부분은 대출까지 얻어 5억 6000만원이라는 돈을 아버지에게 건네는 대가로 2억 4000만원 만큼의 이익(8억원-5억6000만원)을 거두는 것도 좋지만 차라리 아버지가 그냥 무상으로 증여해 주신다면 증여세로 약 1억 6000만원을 내더라도 6억 4천만원의 이익(8억-1.6억원)을 거둘 수 있으니 말이다.

이처럼 자녀와의 저가 거래가 여러 가지 장점이 있는 것은 사실이지만 향후 집값 상승 가능성, 자녀의 거주 및 보유 희망 여부, 자금출처조사 가능성, 절세효과 등을 종합적으로 감안해 결정하기를 권한다.

최용준 세무법인 다솔 WM 센터 세무사 tax119@msn.com

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[제작 현예슬]