[반퇴시대 재산리모델링] 집 두채 가진 40대 자영업자 부부, 오래된 아파트·토지 매각 고민

중앙일보

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Q. 부부가 함께 미용실을 운영하고 있는 김모(47)씨는 경기도 외곽에 아파트 2채를 소유하고 1채는 월세를 주고 있다. 오래된 아파트여서 임대 수입이 시원치 않아 대안이 없는지 궁금하다. 15년 전 매입했던 인근의 토지에도 최근 6억원에 매수자가 나와서 고민 중이다. 좀처럼 가격 변동이 없는데 언제 매각하는 게 나은지 문의해왔다.

새 아파트 사 월세수입 늘리고 땅 매각은 내년에

A. 김씨 부부는 자영업으로 벌어들이는 고정 수입 외에 월세 수입을 늘리는 것이 관건이다. 오래된 아파트를 매각해 새 아파트를 매입하고, 보유 토지도 내년 이후에 매각해 세 부담을 줄이는 것이 바람직하다.

평소 고혈압이 있어 그동안 보험 가입이 어려웠던 김씨 부인의 경우 간편심사 보험 등을 적극 활용해 지속적인 보장을 받는 것이 필요하다.

◆새 아파트로 갈아타야=김씨 부부가 월세를 받고 있는 경기도 외곽 A지역 B아파트의 시세는 현재 2억5000만원. 전세금은 2억원 정도다. 김씨네는 보증금(전세금) 5000만원에 월세 40만원을 받고 있어, 전월세 전환율이 3.2%에 그치고 있다.

전월세 전환율은 연간 월세 수입 480만원을 전세금 시세 2억원에서 보증금 5000만원을 제한 1억50000만원으로 나눈 것이다. 서울 강남 지역의 전월세 전환율(평균 6%대)과 비교해볼 때 낮은 수준이다. 아파트가 지은 지 25년 이상 돼 노후한데다 교통·주변 인프라 등이 상대적으로 좋지 않은 탓이다.

오래된 아파트여서 앞으로 관리 부담이 늘어날 것을 감안해보면 이를 매각하는 게 낫다. 대신 인근의 새 아파트를 구입해서 임대 수입을 늘릴 것을 권한다. 인근 C도시의 새 아파트를 3억원에 구입할 경우 보증금 5000만원에 월세 90만원의 수입이 예상된다. 전세가가 2억5000만원 선이어서 전월세 전환율 5.4%에 해당하는 금액이다.(연 월세 수입 1080만원 / 2억원)

이 지역은 서울 접근성 등이 상대적으로 좋아 향후 부동산 시세 면에서도 유리해 보인다.

◆장기보유 특별공제 노려야=정부는 최근 세법 개정을 통해 비사업용 토지를 오래 보유한 사람들에 대한 세제 혜택을 강화했다. 대표적인 것이 장기보유 특별공제로 물가 상승에 따른 세 부담을 줄여주기 위해 부동산을 3년 이상 보유할 경우 보유기간별로 일정 공제율만큼 양도차익을 공제해준다.

지난해 말 발표된 세법개정안에 따르면 2016년 1월 1일 이후 토지 양도분에 대해서는 장기보유 특별공제를 적용하기로 했다. 이날 이전에 취득했던 비사업용 토지에 대해선 보유기간 기산일을 2016년 1월 1일로 정해 이를 적용했다. 따라서 이날로부터 3년이 경과한 2019년 1월 1일 이후에 땅을 팔아야만 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있었다.

그런데 지난 7월 입법 예고한 2017년 세법개정안에서는 장기보유 특별공제 보유기간 기산일을 현행 ‘2016년 1월 1일’에서 ‘토지 취득일’로 바꾸기로 했다. 세법 개정안이 이번 국회에서 최종 확정된다면, 이 규정은 내년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다.

15년 전 1억원을 주고 토지를 샀던 김씨의 경우 내년에 토지를 6억원에 팔 경우 10년 이상 보유에 따른 양도차익 30%(1억5000만원)을 공제받아 나머지 양도차익 3억5000만원에 대한 1억6000만원의 세금만 내면 된다.

그러나 올해 땅을 팔게 되면 장기보유 특별공제를 적용 받지 못하고, 양도차익 5억원 전체에 대한 2억4000만원의 양도소득세를 내게 된다. 세 부담이 8000만원 늘어나는 것이다. 만약 사정상 불가피하게 올해에 매매 계약을 맺어야 한다면 최종 잔금일을 내년 이후로 조정하는 것도 방법이다.

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