[라이프 트렌드] 미 댈러스 오피스빌딩 구입 임대수익, 매각 차익 기대

중앙일보

입력

부동산 펀드 투자 규모가 크게 늘고 있다. 2011년 16조4000억원이던 부동산 펀드 총액은 지난해 35조원을 넘어섰고, 올해도 인기는 계속되고 있다. 국내에서 판매하는 대부분의 펀드는 사모형이라 개인투자자의 접근성이 떨어진다. 공모형이라고 해도 직접투자형은 드물고, 외국 증시에 상장된 부동산 투자회사의 주식에 투자하는 재간접형 상품이 많다. 이런 가운데 국내 금융회사가 해외 부동산을 직접 인수해 운용하는 공모형 부동산 펀드가 출시됐다. 임대수익과 함께 매각차익, 환차익까지 기대할 수 있다.

공모형 부동산 펀드 출시

부동산 펀드는 기관투자가를 대상으로 모집하는 사모형 펀드가 대부분이다. 사모형 펀드는 설립 후 금융감독원에 신고만 하면 되기 때문에 절차가 간단하다. 그러나 공모형은 일단 집합투자기구 등록을 해야 하고, 금감원이 보완을 요청하면 따라야 한다. 부동산은 괜찮은 매물이 나왔을 때 적기에 투자하는 게 중요한데 이렇게 시간을 끌다 보면 타이밍을 놓치게 된다. 펀드를 만드는 운용사가 사모형을 선호하는 이유다. 이렇다 보니 개인투자자는 부동산 펀드에 관심이 있어도 마땅한 펀드를 찾을 수 없는 경우가 많다.

올 상반기 부동산 펀드 투자자 가운데 법인의 비중은 97.4%에 이른다. 개인투자자 비중은 2.6%에 그친다. 워낙 숫자 자체가 적다 보니 공모형은 나오기만 하면 인기를 끈다. 지난 7월 출시된 ‘티마크그랜드호텔펀드’가 대표적이다. 서울 중구 명동의 티마크그랜드호텔에 투자하는 600억원 규모의 펀드였는데, 모집 당일 완판됐다.

개인 투자 가능한 상품
미래에셋자산운용은 공모형 해외 부동산 펀드를 내놨다. 미래에셋은 지난달 16일 미국 텍사스주 댈러스의 핵심 업무지구 시티라인(Cityline) 구역에 위치한 ‘스테이트팜 오피스빌딩’ 4개 동을 인수하는 내용의 양해각서(MOU)를 현지 부동산개발사와 체결했다. 임대 면적 21만1200㎡(약 6만4000평) 규모로 댈러스 최대 오피스빌딩이다. 세계적인 보험회사인 스테이트팜(StateFarm)이 미국 중부지역 본사로 사용하는 건물이다. 스테이트팜은 100여 년의 역사를 가진 북미 최대의 손해보험 회사로 2015년 미국 내 포춘 500(Fortune500) 기업 중 35위, 글로벌 500 기업 중 127위에 올라 있는 기업이다.

미래에셋대우, 인수 MOU 체결
북미 최대 손보사 스테이트팜
2037년까지 임차 조건 계약

이 빌딩 인수 가격은 8억5000만 달러(약 9500억원)로 미래에셋은 9월 중 최종 실사를 거쳐 10월께 본계약할 예정이다. 미래에셋은 이 인수 대금의 일부를 공모형 펀드로 조달하기로 했다. 국내 금융회사가 직접 미국 부동산을 인수해 공모 형태로 내놓는 건 매우 드문 일이다.

미래에셋대우는 이를 위해 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호’를 출시했다. 펀드가 투자하는 이 빌딩은 면적의 100%를 스테이트팜이 2037년까지 20년간 장기 임차해 사용하기로 계약이 완료됐다. 임차인의 중도해지 옵션이 없어 안정적인 임대수익이 꾸준히 발생한다는 장점이 있다.

내년 6월 말부터 임대수익 분배
이 펀드는 미래에셋자산운용이 7년6개월 동안 운용한다. 2017년 6월 말 처음으로 임대수익에 따른 분배금 지급을 시작해 6개월마다 지급할 예정이다. 미래에셋은 현지 부동산 시장 동향을 지속적으로 파악해 적절한 매각 가격과 매각 시점을 분석할 계획이다. 이에 따라 운용 기간 중이라도 빌딩 매각을 통해 매각 차익을 거둘 수 있다. 댈러스 오피스 빌딩은 댈러스 리처드슨(Richardson) 신도시의 시티라인 복합단지에 위치해 있어 입지적 장점이 있다. 도심은 물론 공항과 연결되는 고속도로 교차점에 자리잡았고, 댈러스의 핵심 대중교통시스템인 지상 전철(DART)과도 가까워 접근성이 뛰어나다. 김경식 미래에셋대우 상품개발실 팀장은 “운용 기간 중 안정적인 현금 흐름을 바탕으로 투자자에게 국내 시중금리 이상의 분배금 지급이 가능하고, 시장 여건에 따라 환차익과 추후 매각차익까지 기대할 수 있는 상품”이라고 말했다.

저금리 환경에 마땅한 투자처를 찾기 힘든 국내 투자자가 매력을 느낄 수 있는 대목이다. 다만 원화가 강세를 보이거나 부동산 자산 가치가 하락할 경우 수익률이 하락하고, 손실도 볼 수 있다. 위험에 대한 충분한 고려가 필요하다.

미래에셋대우는 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호’를 오는 27일까지 전국 영업점을 통해 선착순으로 예약 판매할 예정이다. 미래에셋증권 영업점과 미래에셋생명에서도 함께 판매한다. 최소 투자금액은 500만원이다.

부동산 펀드(Real Estate Fund)

투자자 여러 명이 모여 부동산에 투자하는 간접투자 상품이다. 개인이 투자할 수 있는 공모형 펀드와 기관투자가를 대상으로 한 사모형 펀드가 있다. 부동산 개발을 하는 회사에 자금을 빌려주고 대출이자를 수익으로 챙기는 대출형, 오피스나 기숙사 등을 매입해 임대한 후 임대수익을 얻고 시세차익도 노리는 임대형 등이 있다.

장원석 기자 jang.wonseok@joongang.co.kr