[반퇴시대 재산리모델링] 임대주택서 월 150만원 수입 얻는 50대 직장인, 절세 계획 어떻게 세워야 할까

중앙일보

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지방에 거주하는 김모(58)씨는 지난해 퇴직해 재취업에 성공했다. 게다가 6년 정도 더 직장생활을 할 수 있게 됐다. 부인은 지금도 현역이라 자신의 급여와 합하면 가계 소득은 600만원에 달한다. 그런데 부부 모두 퇴직하는 6년 후가 걱정이다. 부동산 임대소득과 국민연금만 받아서 생활해야 하기 때문인데 어찌해야 할지 자문을 구해왔다.: 은퇴 전까지 개인금융종합저축계좌(ISA)로 노후자금을 만들고, 국민연금이 나오기 직전 소득 공백기를 대비해 개인연금을 가입하라. 노후 목표자금 부족액은 퇴직하기 전 변액연금을 통해 준비하길 권한다. 임태주택은 절세가 관건이므로 정교하게 효과를 따져보고 추진하기 바란다.

ISA 계좌로 절세와 수익 추구

김씨 부부는 60~65세까지 근무가 가능해 앞으로도 6~7년 정도 수입이 발생한다. 근로자로서 정부가 지원해주는 세제 혜택 상품을 잘 이용하는 것이 저금리를 이겨내는 단초가 될 수 있다. 우선 개인종합저축계좌(ISA)는 하나의 통장 안에 예·적금(은행상품), 펀드-주가연계증권(ELS)-주가연계파생상품(ELD) 등 증권상품, 보험상품 등 양한 금융투자 상품을 운용할 수 있는 계좌다.

재취업 성공한 50대 후반 남성
부부가 모두 은퇴한 이후 걱정

ISA는 근로자와 자영업자, 농어민의 재산 형성을 지원하기 위해 도입됐다. 그래서 근로, 사업소득이 있으면 나이, 소득에 상관없이 누구나 가입할 수 있으며 연간 2000만원 한도로 총 5년간 1억원 한도로 투자할 수 있다. ISA의 가장 큰 혜택은 투자 수익에 대해 비과세하거나 세금이 적다는 점이다. 그래서 의무가입기간이 총급여 5000만원 이하 소득자는 3년, 그 이외 소득자는 5년으로 제한 규정이 있다. 투자자 유형은 운용 지시를 가입자가 직접 하는 신탁형과 전문가에게 운용을 맡길 수 있는 일임형으로 나뉘어 있어 이를 적극적으로 활용할 필요가 있다.

김씨 부부는 기존 보유하고 있는 채권형펀드를 채권혼합형 상품으로 변경할 것을 제안한다. 채권혼합형 상품은 주식 30~40%, 채권 60~70%에 투자해 안정적인 수익을 추구하는 상품으로 은행금리 이상을 추구한다. 특히 주식과 채권을 섞어 투자하기 때문에 변동성이 큰 상황이 발생해도 안정적으로 장기 투자할 수 있는 부분이 장점이다. 김씨 부부는 ISA와 더불어 이 같은 채권혼합형 상품을 분산 투자해 근로수입이 있는 동안 재무관리를 충실히 하면, 은퇴 이후 좀 더 편안한 재무상황이 될 수 있다.

부족한 연금액은 변액연금

김씨 부부는 350만원의 노후 자금을 기대한다. 그런데 6년 후 예상 소득은 임대소득 150만원과 남편의국민연금 약 110만원 정도이다. 그 후 5년이 지나면 부인도 국민연금을 약 50만원 수령하지만 그렇다고 해도 연금액이 약 50만원이 부족하다. 6년 후부터 부인이 국민연금을 수령 받기 전 5년 동안 부족한 금액 5400만원(월 90만원 60개월)은 보유 중인 개인연금을 5년간 확정급여형으로 수령해 생활해야 하면 되겠다. 여기에 부인이 추가로 변액연금을 가입하면 좋겠다. 약 50만원 정도 연금을 받기 위해서 이자율에 따라 달라지겠지만 연금 받는 시점에 약 1억5000만원은 있어야 평생 50만원씩 연금으로 수령할 수 있다. 11년 후 1억5000만원을 모으기 위해서는 복리로 약 4%의 수익률로 100만원씩 10년 동안 납입하고 1년 거치를 하게 되면 사업비를 제외하고 1억4700만원이 되므로 월 50만원의 연금을 받을 수 있다.

임대주택사업자 세법 유의

이들 부부는 거주 주택 외에 임대 중인 아파트 1채와 지방에도 임대주택 5채를 보유하고 있다. 이 가운데 지방의 임대주택 5채로 임대주택사업자로 등록해놓았다. 그런데 자녀의 결혼 비용 같은 목돈에 대비할 만한 현금자산을 확보하지 못했다. 이처럼 향후 목돈이 필요한 상황이 발생할 경우 서울에 있는 아파트를 매매해 자금을 확보할 수 있지만, 매입시점 가격보다 현재 아파트 가격이 상당한 차이를 보이고 있어 양도소득세에 대한 부담을 갖고 있다.

최근 전세가격 상승에 따른 전월세란을 해소하고 주택 거래를 활성화하기 위해 민간임대주택에 관한 특별법이 개정되면서 주택을 여러 채 보유한 다주택자들에 대한 규제가 완화되고 주택 취득세 감면 혜택과 양도시 장기보유공제 확대, 보유기간 중 재산세 감면과 종합부동산세 합산 배제 등 다양한 세제 혜택을 받을 수 있게 되었다.

현재 김씨는 지방의 임대주택 5채를 통해 월 150만원 정도의 임대수입을 올리고 있으며, 서울의 임대주택은 전세로 임대를 주고 있어 전체 연간 임대수입은 1800만원 수준이다. 일반적으로 김씨와 같은 3주택 이상 소유자의 임대사업 과세는 주택임대소득이 2000만원 이하일 경우 2016년까지는 비과세이며, 2017년 이후에는 분리과세로 15.5%의 세율로 과세될 예정이다. 임대소득이 연 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 소득과 합산하여 종합소득세율(6.6~41.8%)로 과세될 예정이다.

따라서 김씨의 경우 기존 급여 소득이 있는 점을 감안할 경우 주택임대에 의한 임대소득을 2000만원 미만으로 유지하는 것이 유리할 것으로 예상된다. 다만 2017년부터는 연간 임대 소득 외에 간주 임대료를 합산 계산하게 돼 있다. 이 간주 임대료는 기존 주택 보증금을 월세로 환산한 임대료를 의미하는 것으로 (보증금 합계-3억원)x60%x정기예금이자율로 계산된다. 만일 김씨가 연 임대소득을 2000만원 이하로 유지하려면 서울의 아파트를 포함해 전체 임대주택의 임대 보증금이 5억5000만원 수준이어야 할 것으로 예상된다.

또 임대주택사업자가 2년 이상 보유하거나 2년 이상 거주한 주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 거주하지 않고 보유만 한 주택의 경우 5년 이상 임대 및 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 제외 지역 3억원) 이하일 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 김씨가 향후 목돈이 필요하게 될 경우 서울 아파트를 매매해 자금을 확보할 수 있지만, 비과세 혜택을 위해서는 서울 소재 아파트도 임대주택사업자에 포함시켜 5년간 임대 한 후 매각하거나 양도차익이 적은 현재 거주 주택을 매매해 1주택자가 되는 것도 고려하는 게 좋을 것 같다.

인생이모작 10년은 준비해야
전문가 되려면 1만 시간 필요

어느 분야의 전문가가 되려면 10년간 한 우물을 파야 한다. 재능이 있다면 더 단축할 수도 있다. 하지만 인생이모작을 위해 새로운 분야에 도전한다면 10년은 매달려야 풍월을 읊을 수 있다. 이른바 ‘1만 시간의 법칙’이다. 어떤 분야에서 일가견을 이루려면 1만 시간을 투자해야 한다는 의미다. 1만 시간이란 게 얼마나 긴 시간일까. 하루에 3시간씩 1년을 투자하면 1095시간이 된다. 10년이면 1만950시간이다. 본업이 아닌 일에 하루 3시간 투자는 쉬운 일이 아니다.

하지만 노후가 길어져 60세 정년퇴직을 하고도 30년을 보내며 소일거리라도 찾아야 하는 반퇴시대가 되면서 상황이 달라졌다. 인생이 길어진 만큼 10년이란 세월이 결코 길지만은 않아졌다. 1970년대 기대수명이 61.9세였을 때 10년은 무척 긴 시간이었지만 기대수명이 80세를 훌쩍 넘긴 요즘은 상대적으로 짧아졌다. 따라서 인생이모작을 위해 뭔가 관심 가는 일에 10년을 투자한다는 자세로 도전할 필요가 있다. 물론 바쁘게 살다보면 하루에 1시간 짬을 내기 어려운 게 현실이다.

이럴 때는 토끼와 거북이를 생각해 보자. 토끼가 제 아무리 빨라도 중간에 포기하면 목표를 달성하지 못한다. 반면 거북이는 짧은 다리로 쉬지 않고 전진해 목표에 도달했다. 반퇴시대는 토끼보다는 거북이형 인생이모작이 바람직할 수 있다. 사람마다 취향과 개성이 다르니 일반화할 이유는 없다. 그럼에도 현업에 몰두하다 보면 인생이모작을 따로 준비할 겨를이 없는 건 사실이다. 이런 점에서 인생이모작은 한 걸음씩 꾸준히 준비해 나간다는 자세가 바람직하다.

김동호 dongho@joongang.co.kr