[반퇴시대 재산리모델링] 재건축 아파트 입주하고, ELS는 반등 기다려 볼만

온라인 중앙일보

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Q. 전업주부 배우자와 함께 초등생 자녀 둘을 키우고 있는 회사원 승모(43)씨는 부동산이 많다. 하지만 고민도 크다. 부친에게 상속받은 강원도 땅은 관리가 어렵다. 조합원 입주권을 사들인 서울 송파구 헬리오시티(구 가락시영 아파트) 역시 처리방향을 놓고 ‘결정장애’를 겪고 있다. 목돈을 투자한 주가연계증권(ELS)은 거의 쪽박을 차고 있다.

재건축 아파트 입주하고, ELS는 반등 기다려 볼만

A. 우선 향후 발전 가능성이 있는 송파헬리오시티로 거주지를 옮길 것을 권한다. ELS는 손실이 너무 커 중도해지보다는 일단 보유하되 주가 흐름을 지켜보다가 손실 폭이 줄어들면 환매하도록 하자. 강원도 땅은 절세를 위해 2019년 이후 매각하는 게 유리해 보인다.

송파헬리오시티 입주 바람직

승씨 입장에서 향후 안정적인 거주 환경이 필수적이다. 어린 자녀 둘의 교육문제, 생활 편리성, 향후 발전 가능성을 두루 고려하면 현재 살고 있는 광진구 구의동 자가 아파트보다는 송파헬리오시티에 더 높은 점수를 줄 수 있다. 근래 재건축시장은 일반분양가와 조합원 분양가의 차이가 크지 않다는 특징이 나타나고 있다. 이런 상황에서 재건축 입주권은 시세차익 보다는 확실하게 신규 아파트로 갈아타는 수단이 되고 있다.

송파헬리오시티의 경우 일반분양 청약에 4만2000명이 몰릴 만큼 인기가 높았다. 84개 동의 9510가구로 송파 일대의 랜드마크 아파트 지위를 차지할 것으로 예상된다. 현재 잠실 일대 33평형 시세가 10억원대 수준임을 감안하면 향후 차익도 기대할 수 있을 것으로 예상된다. 2018년 입주하는 것이 좋겠다.

평가손 ELS펀드는 보유

ELS 상품은 녹인(Knock-in)이 있는 상품과 없는 상품이 있는데, 승씨는 지난해 4월 주가 고점에 녹인 상품을 가입했다. 상품의 다른 조건이 동일하다면 ‘녹인 상품’이 녹인이 없는 상품대비 수익율이 높지만, 주가가 급락하면 안정성이 떨어진다. 이 결과 올 초 홍콩H지수 급락시 막대한 평가손실이 발생했다.

더구나 지금 중도해지하면 평가손실에 더해 5%의 중도해지수수료까지 부담해야 한다. 따라서 시장 상황 반전을 기다려보자. 앞으로 2년 가까운 시간이 남아 있으니 손실 없이 중도해지할 가능성에 대비해 꾸준히 주가를 모니터링 하자. 그리고 일반예금에 있는 1억3000만원 중 6000만원은 부부가 각 3000만원씩 비과세해외펀드에 가입해 절세 혜택을 보고, 매월 발생하는 잉여금 50만원은 국내 배당주펀드에 적립식펀드로 투자해 노후에 쓸 목돈을 마련하면 좋겠다.

절세 감안해 2019년 이후 매각

6만6000㎡(2만평)에 이르는 문막 땅은 승씨가 제대로 신경을 쓰지 못할 뿐 아니라 매년 관리비만 수백만원을 지출하고 있다. 이 땅은 산세가 좋고, 가까이 물도 흐르고 있어 수련원 시설로는 제격이다.

그러나 매각을 원활히 하기 위해선 지금보다 치밀한 관리가 필요하다. 더구나 서울에 살면서 매입자를 찾는 것이 쉽지 않다. 수도권 소재 대형 중개법인이나 전문 컨설팅업체에 매각을 의뢰하거나 종교시설 등을 전문으로 하는 중개업자에게 도움을 청하는 게 빠르겠다.

세금도 관건이다. 문막 땅을 양도하는 경우 사업용 토지와 비사업용 토지로 구분돼 양도소득세가 과세된다. 먼저 기도원이나 수련원 시설의 부수 토지는 건축물의 바닥 면적 7배(관리지역)까지는 사업용 토지로 보아 장기보유특별공제가 양도차익의 30%까지 적용되고 세율도 일반세율 (6~38%)이 적용된다. 반면 부수토지를 제외한 면적과 임야 등은 비사업용 토지로 과세되므로 최소한 2019년 이후 양도해 장기보유특별공제(3년 이상 보유)를 적용받도록 하자.

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