[사회] 주택시장 냉랭해도 경매 열기는 후끈

부동산 매매 리스트 [사진 = 중앙포토]

주택시장이 냉랭하지만 아파트 경매 열기는 여전히 뜨겁다. 지난해 집값이 오르면서 시세보다 싸게 내 집을 장만하려는 수요가 부동산 경매법정으로 몰리고 있다.

서울시에 따르면 이번달 주택 거래는 지난달의 30%에 불과하다. 하지만 경매시장엔 여전히 사람이 몰린다. 지지옥션에 따르면 서울 아파트 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 102.7%로, 전달보다 12.6%포인트 올랐다. 수도권도 전달보다 4.7%포인트 상승해 95.1%를 기록했다. 낙찰가율이 100%를 넘었다는 것은 감정가보다 비싸게 낙찰됐다는 의미다.

이달 5일 경매에 나온 서울 강서구 내발산동 마곡수명산파크7단지 84㎡(이하 전용면적)는 감정가보다 1억2000만원 비싼 4억8500만원에 주인을 찾았다. 낙찰가율은 감정가(3억6500만원)보다 높은 133%다. 12일 낙찰된 서울 영등포구 신길동 대성유니드 82㎡ 낙찰가도 감정가보다 586만원 비싼 3억3586만원이다.

지지옥션 이창동 선임연구원은 “낙찰가율이 상승했지만 그간 집값이나 신규분양단지 분양가도 함께 올라 아직은 경매를 통해 시세보다 싸게 아파트를 매입할 수 있다”고 말했다.

요즘처럼 집값이 오르는 시기에는 입찰에 앞서 유의해야 할 점이 많다. 특히 입찰가격을 정할 때 더욱 신중해야 한다. 집값이 오르면서 감정가도 오르기 때문이다. 경매 응찰가격의 기본이 되는 감정가는 시세를 기준으로 보통 최초 경매시작 6개월 전에 정해진다. 이전보다 낙찰가율이 낮더라도 자칫 비싸게 낙찰할 수 있다.

집값 뿐 아니라 전셋값 상승세도 여전해 전세보증금과 대출금이 집값을 넘는 ‘깡통주택’을 조심해야 한다. 명도(세입자 등을 내보내 것)가 쉽지 않은 데다 손실 위험이 크다. 낙찰 후 경매대금을 냈더라도 세입자 반발로 집을 인수하기 쉽지 않다.

특히 아파트의 경우 근저당 설정보다 먼저 입주한 선순위 세입자가 있다면 배당신청 기간에 배당요구를 했는지 반드시 확인해야 한다. 세입자가 배당신청기간에 법원에 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 별도로 세입자 전세금을 물어줘야 한다.

수리비, 밀린 관리비 등이 얼마나 되는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 스토리옥션 김재일 대표는 “대개 시장에 나와 있는 급매물보다 5~10% 정도는 싼 가격에 낙찰하고 자금 계획도 넉넉하게 세워야 한다”고 조언했다.

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr