주택담보대출 가이드라인 Q&A

중앙일보

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이태경 기자

정부가 내놓은 새 주택담보대출 가이드라인은 분할상환ㆍ고정금리 대출을 늘리는데 초점을 맞추고 있다. 구체적으로 들여다보면 달라진 대출조건과 이에 따른 예외조항이 많다. 내년에 주택담보대출(주담대)을 받아 집을 사려는 이들이 꼭 알아야 할 내용을 질의응답(Q&A)으로 정리했다.

-앞으로 주택담보대출 받기가 어려워지나.

“지금처럼 이자만 먼저 내고 원금은 만기 때 한꺼번에 내는 일시상환대출(거치식)을 받는 건 어려워진다. 일부 예외조항을 뺀 나머지 주담대에 대해서는 원칙적으로 원금ㆍ이자를 처음부터 나눠내는 비거치식 분할상환 방식으로만 대출받을 수 있다.”

-분할상환대출 적용 대상은.

“무주택자가 내집 마련을 위해 받는 ‘신규 주택구입용 대출’이 최우선 대상이다. 기존 대출자의 대출증액ㆍ대환(대출 갈아타기)ㆍ채무인수(대출승계)도 신규대출에 포함된다. 주택소유자가 더 큰 집으로 이사 가기 위해 대출금을 많이 받을 때도 분할상환만 된다. 구체적으론 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)이 60%를 넘는 ‘고(高)부담대출’이다. 주택 3채 이상을 담보로 대출을 받은 다주택자나 고정소득이 없어 신고소득(신용카드 사용액ㆍ임대소득ㆍ최저생계비)으로 대출한도를 정한 대출자도 마찬가지다.”

-그래도 이자만 먼저 내는 대출을 받고 싶다면.

“예외조항에 해당되면 가능하다. 기본적으로 분할상환이라도 첫 1년간은 이자만 내는 거치기간으로 설정할 수 있다. 신규분양 아파트 집단대출(중도금ㆍ이주비ㆍ잔금)은 기간에 관계없이 지금처럼 거치식 일시상환으로 대출받을 수 있다. 상속 시 채무 인수를 하는 경우도 예외조항이다. 예컨대 부모로부터 일시상환 대출 1억원을 낀 3억원짜리 주택을 상속받았다면 은행에서 채무약정서를 작성한 뒤 계속 이자만 낼 수 있다.”

-기존 거치식 대출자도 분할상환 대출로 바꿔야 하나.

“꼭 그렇지는 않다. 대출을 갈아타지 않는다면 거치식으로 만기를 연장할 수 있다. 단순 만기연장은 신규대출로 보지 않기 때문이다. 금리가 더 낮은 대출상품으로 갈아탈 땐 거치기간을 최장 3년까지 연장할 수 있는 기회를 딱 한 번 준다. 2018년말까지만 시행되는 한시적 조항이다. 다만 갈아타는 대출이 같은 은행 상품이고, 대출금을 더 늘리지 않는다는 조건을 충족해야 한다.”

-소득 증빙은 어떻게 해야 하나.

“원천징수영수증ㆍ소득금액증명원 같은 객관적인 소득자료(증빙소득)를 제출하는 게 원칙이다. 만약 이런 자료가 없다면 국민연금ㆍ건강보험료 납부실적(인정소득)을 바탕으로 소득을 추정해 대출액을 정한다. 증빙소득ㆍ인정소득이 다 없을 경우엔 신고소득을 사용한다.”

-지방에서는 내년 5월부터 소득증명이 깐깐해진다는데.

“DTI 규제 자체가 지방으로 확대되는 것은 아니다. 다만 지방에서도 DTI를 산정해 고부담 대출은 분할상환으로 받도록 하고, 변동금리 때는 ‘스트레스 금리’를 적용해 대출액을 제한한다. 지금은 수도권(서울ㆍ경기도ㆍ인천)을 뺀 지방의 경우 DTI 대신 최저생계비(4인 기준 연 2000만원)를 적용해 대출액을 산정하고 있어 부정확하다는 지적이 많다.”

-변동금리로 받으면 대출한도가 줄어드는지.

“DTI가 높으면 그럴 가능성이 있다. 변동금리 대출에는 향후 금리 상승 가능성을 반영해 소득 대비 대출한도를 낮추는 ‘스트레스 총부채상환비율(DTI)’이 적용되기 때문이다. 금융당국은 스트레스 DTI을 알기 쉽게 ‘상승가능금리’라는 용어로 풀었다. 상승가능금리는 최근 5년간 신규 가계대출 평균금리 최고치에서 매년 11월 공시되는 평균금리를 뺀 수치로, 12월 현재 2.7%다. 상승가능금리를 감안해 산출한 DTI가 80%를 넘으면 80%에 맞춰 대출한도를 깎는다. 원래 DTI대로 대출받고 싶다면 고정금리를 선택해야 한다.”

-변동금리 대출을 받으면 원래보다 대출금리가 올라가나.

“아니다. 변동금리를 받더라도 처음에 적용되는 이자는 지금과 달라지지 않는다. 상승가능금리는 대출금리가 아닌 대출한도 조정에만 적용된다.”

-다른 신용대출이 많으면 주담대 대출을 거절당하거나 한도를 깎는지.

“그렇지 않다. 새로 도입되는 소득 대비 적정 대출액 평가 지표인 총부채원리금상환비율(DSR)에 대한 오해에서 비롯된 말이다. DSR은 대출자의 주담대를 비롯한 모든 대출을 합쳐 모니터링하기 위해 도입했을 뿐, 대출여부나 한도설정에는 사용하지 않는다. 다만 DSR이 너무 높을 경우 은행이 대출자와 상담을 통해 부실 예방 조치를 모색할 수 있다.”

이태경 기자 unipen@joongang.co.kr