[재산리모델링] 40대 직장인, 노후 준비 어떻게

중앙일보

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Q 서울 용산구에 살고 있는 정모(40)씨. 회계법인에 다니고 있으며 부인은 전업주부다. 둘 사이엔 초등생 자녀 2명이 있다. 보유 아파트는 전세를 주고 반전세를 얻어 거주하고 있다. 자산으론 아파트외에 오피스텔과 토지, 1억원가량의 금융자산이 있다. 한달 수입은 760만원 정도 되지만 저축은 별로 하지 않고 주로 소비성 지출에 사용한다. 노후에 월 400만~500만원을 쓰고 싶은데, 자산을 어떻게 굴리면 좋은지 물어왔다.

오피스텔은 저금리 시대에 유력한 노후준비 수단이다. 은행 이자보다 훨씬 높은 임대 수입을 가져다 주기 때문이다. 오피스텔은 그동안 많이 공급돼 시세차익을 기대할 수 없으나 비과세 혜택이 있는데다 현금흐름이 나오는 장점이 있다. 저금리 상황에서 노후준비의 관건은 자산의 크기가 아니라 현금흐름이다.

　정씨네는 최근 입주를 시작한 오피스텔이 수익성이 낮다며 처분을 고려하고 있다. 하지만 오피스텔은 노후 재원을 다양화한다는 차원에서 보유가 바람직하다. 아울러 지금처럼 소비지향적인 생활방식으론 원하는 노후생활비를 만들 수 없다. 변동지출을 줄이고 투자상품 구입을 늘려야 한다.

A　◆소형 오피스텔, 3년간 비과세 혜택=정씨네가 신촌에 보유하고 있는 오피스텔은 전용면적 28㎡으로 보증금 1000만원에 매월 85만원의 임대료가 나오고 있다. 주변에 대학이 많은 신촌역과 이대역 사이의 대로변에 위치해 있어 임차수요가 풍부할 뿐만 아니라 교통도 편리하고 대기업이 시공해 브랜드 이미지도 양호하다. 하지만 분양가격이 3.3㎡당 약 1350만원이고 임대수익률은 4.4%에 그치고 있다. 이는 올 3분기 서대문구 오피스텔의 평균매매가격인 3.3㎡당 987만원에 비하면 비싼 편이고 마포권역의 오피스텔 평균 수익률 5.3%에도 못 미치고 있다. 그러나 저금리와 베이비부머 세대의 은퇴에 따라 수익형 부동산에 대한 수요가 늘고 있음을 감안할 때 그대로 가지고 있는 것이 좋을 듯 하다. 단 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 주택임대사업자 등록을 해야 한다. 주택임대사업자 등록을 하지 않으면 나중에 세금 등에서 불이익을 당한다. 연간 2000만원 이하의 임대소득에 대해선 올해부터 2016년까지 3년간 비과세되며 이후엔 14%로 분리과세된다.

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　◆지방 땅, 내년말까지 처분해야 절세=충남 홍성군에 소재한 토지와 임야는 비업무용이다. 비사업용 토지는 매도 시 장기보유특별공제를 적용받지 못하고, 일반소득세율(6~38%)에 10% 중과세된다. 다만 올해 세법개정으로 2015년 말까지 한시적으로 10% 중과가 유예됐다. 정씨의 토지 주변은 농가와 농지 그리고 임야가 혼재하는 농촌지역으로 경작 또는 전원주택 부지로 활용할 수 있다. 그러나 현재로선 귀촌 의사를 가지고 있지 않으므로 그 지역 주민이나 귀농·귀촌을 희망하는 사람에게 내년 말까지 매각하는 것이 최선의 방법이다.

　토지 매각 대금은 현금자산 8000만원과 합쳐 지수형 ELS(주가연계증권)이나 인프라 기업에 분산투자해 안정적인 배당수익을 올리는 글로벌인프라펀드에 예치할 것을 권한다. 정씨는 안전운행보다는 적극적인 운용을 시작해야 하는 나이다.

　◆저축성 보험·글로벌혼합형펀드 가입하라=정씨는 2039년부터 국민연금 100만원을 수령하지만 원하는 노후생활비에 턱없이 부족하다. 총지출의 50%가 넘는 변동지출을 줄이는 게 급선무다. 줄인 돈으로 적립식 투자를 시작해 노후자금을 늘려야 한다. 우선 반전세로 거주중인 아파트를 전세로 전환해 절약한 월세 50만원으로 저축성 보험에 가입하기 바란다. 저축성 보험은 가입기간 10년이상이면 연금전환이 가능할 뿐 아니라 중간에 추가 납입이 가능하다. 또 100만원은 은행적금에, 100만원은 글로벌채권혼합형펀드에 넣는다면 부족한 노후자금을 메울 수 있을 것으로 보인다.

서명수 객원기자