[재산불리기] 명의 옮긴 때부터 보유기간 시작

중앙일보

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경제 13면

Q : 얼마 전 이혼했다. 위자료로 주택을 받기로 했다. 이 집은 5년 전부터 남편 명의로 돼 있었으며 남편은 이 집 한 채만 소유하고 있다. 주택을 받으면 바로 팔려고 한다. 1세대 1주택 비과세 요건 중 '보유기간 3년'에 해당하나.

A : 1세대 1주택의 비과세 요건 중 보유기간 3년은 일반적으로 취득일부터 양도일까지를 말한다. 취득일이나 양도일 판정은 주택 대금을 정산한 날을 기준으로 삼는다. 대금을 정산하기 전에 소유권 이전 등기를 했다면 등기 접수일을 취득일이나 양도일로 한다.

이혼 위자료로 주택을 받았을 때와 이혼 후 재산분할로 주택을 취득했을 경우 양도소득세 과세 내용은 크게 다르다. 위자료로 주택을 제공했을 때는 이를 대물 변제로 해석해 집을 판 것과 같이 처리한다. 따라서 주택 명의가 남편에서 아내로 이전되면 남편은 양도세를 내야 한다. 집을 넘겨받은 아내는 명의 이전 시점부터 해당 주택을 보유한 것으로 간주한다.

반면 재산분할로 주택을 보유하게 됐을 때는 원래 본인이 소유한 것처럼 처리한다. 양도세를 내지 않을 뿐만 아니라 '보유기간 3년'도 소유권을 이전해 준 옛 배우자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합해 계산한다. 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우에는 증여받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다. 이렇게 '보유기간 3년' 요건은 모호한 경우가 많다. 같은 세대원끼리 소유권을 바꿨을 때나 주택을 배우자에게 증여한 뒤 배우자가 이를 양도하려 할 경우에는 세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유 여부를 판정한다. 본등기를 하기 전 가등기를 한 기간이 있을 때 가등기 기간은 보유기간으로 보지 않으며 주택을 상속받은 경우 집을 물려준 사람의 사망일부터 계산한다. 집이 소실되거나 낡아서 재건축한 경우에는 보통 옛 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 합해서 계산한다. 이 과정에서 부수 토지의 면적이 증가했다면 종전 주택의 토지면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 지나야 비과세를 받을 수 있다.

문의: 국세청 1588-0060

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