2주택자, 월세 확 올리면 세금 폭탄

중앙일보

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서울 잠실의 윤석영 JS공인 사장은 6일 아침부터 전화에 시달렸다. 전세금에도 소득세를 매기겠다는 정부의 ‘주택임대차시장 선진화 방안 보완조치’ 때문이다. 윤 사장이 이날 오전 받은 집주인들의 상담 전화만 10통이 넘는다. 집주인들은 세금이 얼마나 나올지, 전세와 월세 중 어떤 게 유리한지 등을 상담했다. 세입자의 문의 전화도 이어졌다. 이들의 궁금증은 “전세보증금에 세금을 매긴다니 집주인들이 전셋값을 그만큼 더 올려 받는 게 아니냐”는 것이었다.

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　전국의 2주택 보유자는 115만4000명이다. 이들이 남는 한 채의 집을 세놓는다면, 5일 발표된 대로 이들 중 일부는 전세금(월세 보증금 포함)에 대해서도 소득세를 내야 한다. 보증금에 대한 소득세 부과 대상이 3주택자에서 2주택자로 넓어졌기 때문이다. 보증금 세금을 신경 쓰지 않아왔던 2주택 소유자들이 걱정하는 것도 당연하다.

　기준도 다소 복잡하다. 2주택 보유자 중 세금을 안 내도 되는 사람은 가진 집 가운데 ‘85㎡ 이하 + 기준시가 3억원 이하’ 요건을 충족하는 집이 하나라도 있는 사람이다. 예컨대 서울 강남의 10억원짜리 대형아파트를 세주고, 지방의 2억5000만원짜리 소형아파트에서 살고 있다면 걱정하지 않아도 된다.

　하지만 여기에 해당하지 않는 사람도 적지 않을 것으로 추정된다. 이들의 세금은 얼마나 될까. 집 두 채를 가진 자영업자 A씨의 상황을 가정해보자. 그는 서울 목동 ‘e-편한세상’(157㎡)과 경기도 분당의 ‘대림파크타운’(85㎡) 아파트를 갖고 있다. 두 아파트 모두 기준시가가 3억원을 넘으니 전세를 주나 월세를 주나 모두 과세 대상이다. A씨는 별도 사업소득으로 1년에 4000만원 정도를 신고하고 있다.

　A씨 입장에선 전세 보증금을 따로 활용할 곳이 마땅치 않다면 월세를 선호할 것이다. 또 작은 아파트(파크타운)에 살면서 크고 월세가 많은 아파트(e-편한세상)를 세놓는 게 유리하다. 그렇다고 월세를 무작정 올려 받으면 종합과세 대상이 돼 오히려 손에 쥐는 돈이 줄어들 수 있다. 연간 임대소득이 2000만원 이하면 14%의 세율을 적용받지만, 2000만원이 넘으면 종합과세로 훨씬 높은 세율을 적용받기 때문이다.

　먼저 A씨가 ‘e-편한세상’을 월세 160만원에 내놓는다면 1년치 소득 1920만원에서 세금으로 107만원을 내야 한다. 순소득은 1813만원이다. 월세 200만원을 받으면 오히려 손해다. 연간 임대소득에서 공제율(45%)을 적용한 1320만원을 A씨의 사업소득 4000만원에 더해 종합과세 대상자가 되기 때문이다. 이 경우 A씨는 총소득 5320만원의 24%(1278만원)를 세금으로 내야 한다. 월세로 들어오는 돈이 연 2000만원 이하라면 사업소득에 대해선 15%의 세금만 내면 되는데, 월세 욕심을 냈다가 오히려 ‘세금 폭탄’을 맞게 될 수 있는 것이다.

　A씨가 전세를 택해도 두 집 모두 3억원을 넘기니 세금을 내야 한다. e-편한세상에 보증금 6억8000만원을 받고 전세를 놓으면 세금은 37만3000원, 파크타운에 전세(3억6000만원)를 놓으면 5만8500원의 세금이 부과된다. A씨가 e-편한세상의 전세보증금 소득세로 내는 돈이 월 3만1000원 정도이기 때문에 부담이 크지 않다는 게 정부 입장이다. 그러나 A씨로선 그동안 안 내던 세금을 내는 데 대한 거부감이 클 수 있다. 특히 전세보증금과 월세가 비싸 과세 대상 주택이 많은 서울 강남권의 동요가 큰 것으로 알려져 있다.

　소득이 노출될 것을 우려해 임대주택 자체를 처분하려는 움직임도 있다. 경기도 고양시의 강성부 우성한신공인 사장은 “임대료 미납이 잦았거나 관리가 어려웠던 집 위주로 처분 문의가 들어온다”고 말했다. 실제 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장이 이날 발표한 설문조사에서는 임대사업자 2300명 가운데 15.9%가 “세원 노출에 대한 걱정 때문에 임대사업을 꺼리게 된다”고 답했다. 이에 따라 건강보험료와 같은 준조세 부담까지 생기게 된다는 이유로 임대사업을 망설인다는 답변자도 53.1%에 이르는 것으로 나타났다.

　권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이번 임대소득 과세 계획이 ‘다주택자를 통해 임대주택 공급을 늘리겠다’는 정부 정책에 역풍으로 작용할 수 있다”고 지적했다.

안장원·황의영 기자, 세종=최선욱 기자