“재건축초과이익환수제 개편”…국회입법조사처 보고서

중앙일보

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전국재건축정비사업조합연대·반포현대아파트 주택재건축정비사업조합 관계자들이 지난 2월 서울 영등포구 국회 앞에서재건축 초과이익 환수법안 개정 촉구 집회를 열고 있다. ［뉴스1］

재건축 사업의 걸림돌 중 하나인 재건축 초과이익환수제(환수제)를 개편해야 한다는 정부 보고서가 나왔다.

재건축초과이익 산정 시점 #추진위→조합설립 이후로 #거주기간 따라 차등 부과해야

부담금의 부과 시점을 추진위원회에서 조합 설립 이후로 바꾸고, 1주택자 여부와 거주 기간에 따라 차등적으로 부과해야 한다는 내용이 담겼다. 정부가 이달 분양가상한제 개편을 시작으로 환수제와 안전진단 등 재건축 규제를 완화하겠다고 밝힌 만큼 추진 방향에 관심이 집중되고 있다.

국회입법조사처는 13일 발간한 ‘재건축초과이익 환수제도의 쟁점과 논의과제’ 보고서에서 환수제의 전면적인 재검토가 필요하다고 지적했다. 환수제는 재건축 개발 이익이 가구당 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 추진위 승인일부터 준공되는 종료 시점까지 오른 집값 가운데 해당 지역 평균 집값 상승분과 공사비 등 개발비용을 뺀 금액을 부과한다.

보고서에서는 부담금 부과 시점을 추진위 다음 단계인 조합설립 인가 이후로 바꿔야 한다고 지적했다. 박인숙 국회입법조사처 입법조사관은 “추진위는 재건축사업에 대한 권리 및 의무의 주체가 아닌 만큼 사업의 개시 시점을 추진위 승인일로 규정하는 것은 불합리하다”며 “실제 사업이 시행되는 조합설립인가일 이후로 조정하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 밝혔다.

재건축부담금 어떻게 산정하나 그래픽 이미지. [자료제공=국토부]

또 조합원의 주택 보유 기간 및 거주 기간은 반영되지 않고 조합에 부담금이 일괄 부과되는 점도 문제점으로 꼽았다. 2019년 헌법재판소는 환수제가 합헌이라고 결정하면서 “1가구 1주택자나 실거주 목적으로 장기간 주택 등을 보유한 자에 대해 입법적 배려가 필요하다”고 판시했다. 1주택자에 투기목적이 있다고 보기 어렵고, 재건축 사업으로 얻는 경제적 이익을 ‘비정상적 이익’이라고 단정할 수 없다는 점에서다.

재건축부담금 산정 체계 및 부과율이 적정한지도 논란거리다. 재건축 부담금을 산정할 때 초과 금액의 50%까지 환수하는 것은 과도하고, 금액에 따라 10~50%로 누진적으로 적용하는 것도 적합하지 않다는 주장이다. 박 조사관은 “기준금액 3000만원도 2006년에 제도가 도입된 이후 현재까지 동일하게 적용하고 있어 주택의 가격 및 지역별 형평성을 반영하지 못하고 있다”며 “부동산 경기 및 주택가격 상승률, 지역별 여건 등을 반영해 기준금액을 조정하는 논의가 필요하다”고 덧붙였다.

미실현 이익인데 수억원 과세

환수제는 도입 이래 미실현 이익에 대한 과세인 데다가 양도세 등과 더불어 이중과세라는 지적이 잇따랐다. 2018년 국토부가 일부 재건축단지에 부담금 예정액을 통보했는데, 평균적으로 수원 영통2구역 2억9563만원, 서울 반포 3주구 4억200만원 등이 나왔다.

확정액은 아파트 준공 이후 5개월 내 부과되는데 그 사이 아파트값이 많이 올라 실제 부담액은 더 커졌다. 현재 재건축 부담금 부과 대상은 전국 63개 단지 3만3800 가구로 추산된다.

지방에도 억대 재건축부담금. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

하지만 새 정부가 출범하면서 구체적인 정책 방향이 나올 때까지 서울 주요 구청마다 재건축 부담금 부과 절차를 사실상 중단한 상태다. 서초구청의 한 관계자는 “첫 부과 대상지인 반포현대(반포센트레빌아스테리움)의 경우 조합의 요청으로 부담금 부과 절차를 7월 말까지 일시 보류한 상태”라고 밝혔다.

이창무 한양대 도시공학부 교수는 “자잿값 인상으로 인한 비용 증가 등 재건축 사업장마다 수익성 악화가 가져오는 부담이 커진 상태에서 원활한 공급을 위해 그동안 과도했던 정부 규제를 완화할 필요가 있다”고 말했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr